* * la información en esta página web se proporciona solo con fines informativos y no debe considerarse como asesoramiento legal, fiscal, financiero o de inversión. Dado que la situación de cada individuo es única, se debe consultar a un profesional calificado antes de tomar decisiones financieras.,**
a menos que esté involucrado regularmente en la compra y venta de propiedades comerciales, lo más probable es que necesite ayuda para calcular cuánto vale su propiedad comercial.
como adición a nuestras extensas guías de venta de bienes raíces comerciales y costos de cierre de Bienes Raíces Comerciales para Vendedores, el siguiente artículo ofrece una explicación detallada de los enfoques comunes en la evaluación de una propiedad comercial.,
después de estudiar la guía, tendrá la información que necesita para comenzar el proceso de evaluación. Podrás identificar los detalles que quieres hacer tú mismo y los que delegarás a otros.
3 métodos de tasación de bienes inmuebles comerciales
tres enfoques se utilizan comúnmente para determinar el valor justo de mercado de los bienes inmuebles comerciales:
- El método de ingresos.
- El método de comparación.
- El método de coste.,
los valores determinados por cada uno de los enfoques se tienen en cuenta en el valor de mercado estimado de una propiedad comercial. Pero cada enfoque no recibirá la misma consideración en el proceso de evaluación. Dependiendo del tipo de bienes raíces y el mercado local, un método puede ser ponderado más que los otros.,
aquí hay un breve resumen de los tres enfoques que esta guía explica en detalle:
- El método de ingresos calcula el valor de la propiedad comercial a partir de los ingresos por alquiler de una de dos maneras: dividiendo los alquileres brutos anuales del edificio por el Multiplicador de alquiler bruto o dividiendo los ingresos netos por la tasa de capitalización.
- El método de comparación utiliza precios de venta recientes de propiedades comparables para determinar el valor estimado del edificio.,
- El enfoque de costo valora una propiedad comercial basada en el costo del edificio (menos apreciación) agregado al valor del terreno.
# 1 Método de ingresos:cómo calcular el valor de la propiedad comercial basado en los ingresos de alquiler
dado que el método de ingresos se basa principalmente en el flujo de ingresos de la propiedad de alquiler comercial, se debe considerar la fuente de los ingresos. El método de ingresos tiene que ser ponderado de manera diferente para los diferentes tipos de bienes raíces comerciales.,
un gran complejo de apartamentos es un buen candidato para el método de ingresos. El riesgo de vacantes se distribuye entre varios inquilinos, minimizando las fluctuaciones en los ingresos por alquiler, incluso con condiciones económicas cambiantes.
un centro comercial que consiste en una tienda de anclaje y un centro comercial puede ser valorado eficazmente utilizando el método de ingresos, siempre y cuando el espacio de anclaje atrae a los compradores a otras tiendas. Pero, ¿qué sucede si el espacio de anclaje permanece vacante durante meses, o si atrae a un negocio cuya clientela no compra en las otras tiendas?,
cuanto más inconsistente es el ingreso por alquiler, menos confiable se vuelve el método de ingreso al evaluar el valor de una propiedad comercial.
usando gross Rent Multiplier
¿Qué es Gross Rent Multiplier o GRM?
el Multiplicador bruto de alquiler (GRM) se calcula dividiendo el precio de Venta (valor de mercado) de una propiedad de inversión por los ingresos brutos de alquiler de la propiedad.
determinar los recibos brutos de alquiler de la propiedad es un proceso sencillo., Solo recuerde que el ingreso bruto de alquiler utilizado en el cálculo es el ingreso total anual de alquiler al 100% de ocupación, sin deducciones por gastos.
gross Rent Multiplier = Value of Property/Gross Rental Income
calculando el valor de la propiedad usando GRM
busque GRM promedio en línea para su área y tipo de edificio.,
para calcular el valor de la propiedad, simplemente invierta la fórmula:
valor de la propiedad = ingreso bruto de alquiler * multiplicador bruto de alquiler
el GRM también le ayuda a verificar la relación alquiler / valor de su propiedad comercial en comparación con propiedades similares. Como ejemplo:
el propietario de un edificio de apartamentos de diez unidades pagó $1,000,000 por la estructura de 10,000 pies cuadrados hace poco más de un año. La renta bruta para el año fue de $72,000., La GRM se calcula como sigue:
$1,000,000 / $72,000 = 13.89 (GRM)
El propietario quiere vender la propiedad por $1,100,000. Un comprador mira el listado usando la regla del 1%. Esta regla empírica establece que los alquileres mensuales brutos deben ser iguales o superiores al 1% del precio de compra. El potencial comprador se hace sus propios cálculos rápidos:
$1,100,000 X 1% = $11,000 (mensual) o $132,000 (anualmente)
$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)
la comparación de un GRM 13.89 a un GRM 8.33 muestra al comprador que la propiedad está sobrevalorada en función de sus ingresos por alquiler.
antes de que un comprador esté interesado, el vendedor se da cuenta de que los alquileres deben aumentarse o el precio debe bajar, por lo que el GRM es inferior a nueve.
usando la tasa de capitalización
¿Qué es la tasa de capitalización?
la tasa de capitalización es un porcentaje que refleja el poder de ganancia de un inmueble comercial., En general, se considera que un tipo máximo aceptable para las propiedades de inversión se sitúa entre el 8% y el 12% (para la mayoría de los mercados).
para estimar la tasa de capitalización:
- estimar el ingreso bruto potencial al 100% de ocupación.
- restar el promedio de pérdidas de vacantes y cobros.
- reste todos los gastos de construcción (fijos, operativos y reservas).
la cifra resultante es el resultado neto de explotación (NOI)., El resultado neto de explotación dividido por el precio de Venta (valor de mercado) es igual a la tasa de capitalización.
calculando el valor de la propiedad utilizando la tasa de capitalización
por ejemplo, el propietario de un edificio de apartamentos sabe que la tasa de capitalización promedio para edificios de apartamentos similares en su mercado ha sido de aproximadamente 7% durante los últimos seis meses. El NOI para su edificio fue de 4 40,000 para el año anterior., Mediante el uso de la fórmula:
$40,000 (margen neto) / 7% (tasa de capitalización) = $571,428 (precio de venta)
ven que deben valorar su construcción en aproximadamente $572,000 para ser competitivos con propiedades comparables (respecto de la tarifa tope).
# 2 Método de comparación: cómo buscar los valores de mercado de propiedades comerciales similares
los precios de venta de propiedades comparables deben pesar mucho en cualquier tasación., En esta sección, puede obtener algunos consejos sobre cómo averiguar el precio por el que se vendió una propiedad comercial.
Registros Públicos
en todos los estados, excepto alrededor de una docena, los precios de venta de las transacciones de bienes raíces son registros públicos. La mayoría de los sitios web de las oficinas del condado tienen funciones de búsqueda en línea limitadas, por lo que debe visitar el Juzgado del condado correspondiente para obtener los documentos pertinentes. Pero si desea comparar los datos de ventas de un gran número de propiedades, este tipo de búsqueda puede llevar mucho tiempo.,
en una docena de estados de «no divulgación» y algunos condados del resto de los estados, no hay registros de datos de ventas disponibles para revisión pública. Y determinar el precio de venta de una propiedad en uno de estos estados a través de Registros Públicos es un escenario mejor conjeturado.
en los estados de no divulgación, el enfoque de puerta trasera para el precio de venta de una propiedad se deriva del uso de registros fiscales públicos. El valor estimado de la propiedad se puede obtener del asesor del condado. Y este valor se puede utilizar para determinar el valor de mercado., Pero tal cálculo es una estimación aproximada en el mejor de los casos, ya que las evaluaciones de los condados a menudo no son consistentes con los valores actuales del mercado.,
lista de estados de no divulgación (tenga en cuenta que los estados pueden cambiar su estado con el tiempo):
- Texas
- Indiana
- Maine
- Kansas
- Missouri
- Wyoming
- Louisiana
- Idaho
- Alaska
- Montana
- North Dakota
- Mississippi
- New Mexico
commercial real estate websites
hacer investigación en línea es mucho más conveniente que buscar en registros públicos., Y varios sitios de listado en línea muestran los precios de venta de bienes raíces comerciales actualmente disponibles.
Officespace.com por ejemplo, es rápido y fácil de usar para encontrar los precios de venta de propiedades comerciales actualmente en venta. Pero officespace.com no tiene precios para las propiedades vendidas recientemente. Si bien conocer los precios de venta de edificios comparables puede ayudarlo a determinar el valor de su edificio, los números no son tan precisos como las cifras de ventas reales.
LoopNet.com es similar a Officespace.com como un sitio de listado. Pero Loopnet.,com tiene más propiedades listadas y alguna información adicional de marketing mejorada.
tendrá que pagar por las cifras de ventas reales cuando utilice un sitio como CoStar.com. CoStar.com es la empresa matriz de LoopNet.com y es una de las plataformas de bienes raíces comerciales más grandes, sirviendo a Canadá, el Reino Unido y los EE.
también es el proveedor de datos de bienes raíces más caro porque tienen una base de datos masiva, que contiene comps de ventas y comps de arrendamiento para propiedades recientemente vendidas, además de sus otros servicios.,
sitios de noticias
los agentes de bienes raíces frecuentemente listan propiedades comerciales vendidas en sitios de noticias como periódicos locales y revistas comerciales (tanto digitales como en línea).
como ejemplo, si está buscando comps en la ciudad de Nueva York, el New York Times enumera muchas de las propiedades comerciales recientemente vendidas. Los medios de noticias locales en otras partes del país pueden o no tener datos sobre las ventas recientes.,
es probable que las revistas comerciales muestren solo las ventas de propiedades inusuales que atraerían lectores, como una propiedad histórica.
si bien los comps que necesita pueden estar ubicados en un sitio de noticias, no hay un mecanismo de búsqueda eficiente para encontrarlos. Se recomienda utilizar sitios de noticias para comps solo como un recurso adicional.,
# 3 Método de costo: la forma más compleja de valoración de la propiedad
visión general
la premisa subyacente al enfoque de costo es que los compradores no gastarán más en una propiedad existente de lo que costaría construir una propiedad similar nueva.
el método de costo difiere de los otros dos enfoques comunes porque no se utilizan comps al valorar el edificio, por lo que los cálculos no dependen de las tendencias actuales del mercado inmobiliario. La tierra, sin embargo, se valora mediante el uso de comps.,
el enfoque de costo para la valoración de la propiedad es simple en concepto:
Land Value + (Building Cost New – Accumulated Depreciation) = Property Value
pero los cálculos pueden ser extremadamente complicados cuando el edificio es de uso común. El método de costo produce el valor de mercado más preciso para la construcción nueva (o casi nueva).,
Cómo valorar la Tierra comercial
el método más común para estimar el valor de la tierra es mediante el uso de comparables de parcelas vendidas recientemente.
cuando los datos están disponibles, el valor del terreno también se puede determinar a partir de una nueva construcción de valor similar a su propiedad. Usando el método de costo, determine el valor del edificio. Deducir este valor del costo total del proyecto para estimar el valor de la tierra.,
Cómo determinar el costo Nuevo
para determinar el costo de un edificio nuevo, estime el dinero necesario para reemplazar el edificio existente con otro de tamaño y función similares.
cuando los materiales son similares, este cálculo es sencillo. Como ejemplo, el costo de construir un nuevo edificio de oficinas de cuatro pisos con ladrillos para reemplazar un edificio de oficinas de cuatro pisos con ladrillos de veinte años de antigüedad es fácil de determinar.
pero cuando los materiales difieren, el cálculo se vuelve complicado, si no imposible., Por ejemplo, un edificio de piedra tallada de 120 años de antigüedad con techo de pizarra se ha convertido en un edificio de oficinas. ¿Cuánto costaría Nuevo? (Ciertamente, más de lo que la mayoría de los compradores que buscan un edificio de oficinas estarían dispuestos a gastar.)
al estimar el costo nuevo de un reemplazo o una reproducción (como un edificio histórico), se utilizan cuatro métodos:
- enfoque unitario comparativo. Usando una estimación de suma global de todos los materiales como un costo por pie cuadrado.
- enfoque de costos segregados., Desglosar la estimación por el precio de cada uno de los componentes principales, como el sistema de techo.
- enfoque de unidad en el lugar. Desglose adicional de la estimación mediante la fijación de precios de los subcomponentes de cada componente principal, tales como cubiertas y componentes estructurales del sistema de techo.
- Método de Encuesta de cantidad. Aún más desglose de la estimación por el precio de cada elemento en el edificio—como un contratista de licitación el trabajo podría hacer.
en términos generales, cuando un edificio no está construido con materiales de uso común, el enfoque de costo es difícil de aplicar.,
Cómo determinar la depreciación
el valor de costo nuevo de un edificio menos cualquier deducción por pérdida de valor es igual a su valor depreciado.
La pérdida de valor puede venir de tres maneras:
- Física
- Funcional
- Exterior
depreciación Física viene como resultado de un desgaste natural de la ocupación. Un edificio de apartamentos de clase A puede convertirse rápidamente en un edificio de Clase B si se descuida el mantenimiento., Pero en teoría, un edificio de apartamentos de clase A podría permanecer de clase a indefinidamente si se mantiene en nuevas condiciones—y si se actualiza continuamente con las últimas tecnologías.
la depreciación funcional se mide a medida que la función del edificio se vuelve obsoleta u obsoleta. Por ejemplo, un antiguo edificio de apartamentos sin ascensor y con instalaciones de lavandería situado en el sótano tiene una cantidad significativa de depreciación funcional.
la depreciación externa es el resultado de condiciones adversas en el vecindario o la economía local., Por ejemplo, el cierre de una sede corporativa en una ciudad contribuye significativamente a la depreciación externa de los edificios de oficinas cercanos.
usar un tasador profesional
para evaluar con precisión una propiedad comercial es un proceso complicado y lento que exige una atención meticulosa a los detalles. Pero también hay un elemento de arte en el proceso que solo la experiencia puede proporcionar.,
después de estudiar los muchos aspectos de una tasación de propiedad comercial como se presenta en esta guía, el valor de contratar a un tasador profesional de bienes raíces comerciales debe ser evidente.
para una propiedad comercial de tamaño promedio, espere pagar hasta 5 5,000 por una tasación. Un edificio grande podría costar 1 10,000 o más. Pero el uso de un tasador profesional para ayudarle a valorar su propiedad tiene el potencial de obtener más que suficiente dinero para cubrir el costo.,
cuando no necesita tasación
se recomienda conocer el valor de mercado de su propiedad inmobiliaria comercial, sin importar cómo decida venderla. Pero si elige vender a un comprador de propiedad comercial en efectivo en lugar de tradicionalmente con un corredor comercial o un agente de bienes raíces, no necesita tener una evaluación tan exhaustiva como se ha descrito en esta guía.
cualquier inversor de buena reputación puede evaluar su propiedad y hacer una oferta rápidamente., Pero si solicita una oferta en efectivo en su propiedad comercial de PropertyCashin, la tendremos para su revisión dentro de las 24 horas de nuestra visita. Somos un equipo nacional de inversionistas de bienes raíces comerciales experimentados. Y después de revisar y aceptar nuestra oferta, tendrá dinero en efectivo en la mano para su propiedad dentro de unos días.,
acerca del autor
Marina Vaamonde
Marina cofundó la plataforma más grande de Estados Unidos para propiedades fuera del mercado que conecta vendedores de propiedades motivados e inversores inmobiliarios que buscan oportunidades de inversión lucrativas. A lo largo de su carrera, ha participado en más de 250 transacciones inmobiliarias. Mediante la utilización de una variedad de estrategias de inversión en bienes raíces que van desde fix and flip, buy and hold, rent-to-own, owner financing, Marina ha sido capaz de maximizar los rendimientos para sus socios e inversores.