Når en ejendoms tilsigtede anvendelse er at generere indtægter fra husleje eller leasing, bruges indkomstmetoden til vurdering eller værdiansættelse mest. Ejendommens nettoindtægt måles sammen med visse andre faktorer for at beregne værdien på det nuværende marked, hvis den skulle sælges.
det er ikke kun investorer i ejendommen, der er interesseret i nettoindkomsten genereret af operationer., De vil næsten altid søge finansiering og potentielle långivere vil omhyggeligt undersøge de indtægter og omkostninger detaljer samt. De vil gerne være så sikre som muligt, at deres investering er beskyttet.
långivere ønsker at se normale belægningsleje, der overstiger udgifter nok til at foretage pantebetalinger med et overskud til overs for ejere.
brug af kapitaliseringsrate (Cap Rate) til at estimere værdi
ejendommens nettodriftsindkomst bruges, når kapitaliseringsraten anvendes til at værdiansætte en indkomstegenskab., Der er et omvendt forhold mellem prisforlangende og cap sats. Med andre ord, jo højere cap sats, jo lavere prisforlangende.
brug af Bruttolejemultiplikator til Værdioverslag
Bruttolejemultiplikator eller GRM bruger bruttoleje af en ejendom snarere end den nettooperationsindkomst, der bruges med cap-sats.
denne beregning kan foretages på en af to måder ved hjælp af enten bruttopotentiel indkomst (GPI) eller bruttooperativindkomst (GOI)., Værdioverslaget er meget bedre ved hjælp af bruttooperationsindtægter, fordi tab for belægning og manglende betaling overvejes.
betingelse og fremtidige udgifter skal overvejes
det er mere subjektivt, men meget vigtigt at tage ejendomsbetingelsen også i betragtning. Ingen af indkomstvurderingsmetoderne betragter ejendomsforhold og potentielle store reparationsomkostninger i fremtiden, så disse skal overvejes ved at nå frem til et endeligt estimat af værdien.,
en eksisterende ejendom kan have fungeret meget effektivt, eller der kan være operationelle problemer, der deprimerer nettoindkomsten. Lejen er muligvis ikke den faktiske husleje, og udgifterne kan være højere eller lavere, end de burde være.
lad os sige, at en udlejer har givet lejekoncessioner til nogle lejere i bytte for tjenester, eller måske har reparationer og vedligeholdelsesudgifter været lavere end normen for lignende ejendomme., Udlejer kunne have været træt af at håndtere ledelsesopgaver, eller måske var han bare ikke så bekymret over de problemer, der kommer ned ad vejen fra dårlig vedligeholdelse.
investorer, der undersøger alle aspekter af operationen, vil se en mulighed her, fordi lejenumrene ikke er reelle. De ser, at få lejere i disse enheder på fuld nuværende leje ville gøre en betydelig forskel i netto rentabilitet, så de ønsker at købe det., De kan se, at ejendommens udgifter ikke er som de burde være, og ejendommen falder i forfald, hvilket fører dem til at videregive købet. skarpe investorer og långivere vil omhyggeligt trække projektets økonomi fra hinanden for at sikre sig, at de arbejder med de reelle tal. Det er overraskende, hvor mange mindre kommercielle ejendomme der er forkert forvaltet. Huslejen er for lav, udgifterne er for høje, eller det er en kombination af begge.,
investorer, der stopper ved de grundlæggende værdiansættelsesberegninger uden at grave i husleje og udgifter, videregiver ofte de allerbedste tilbud eller betaler for meget for ejendomme.
Kend indkomstmetoden
det er en god ide at bruge betydelig tid på at lære værdiansættelsens indkomstmetode, hvis du planlægger at arbejde med investorkunder. Du ønsker ikke, at din investorkøber eller sælgerkunder skal bruge terminologi, som du ikke genkender eller forstår eller beder om beregninger, som du ikke kan udføre.,
arbejde med investorer kan være ganske givende, fordi denne niche ejendomsmarkedet er ganske aktiv. Du vil også bygge store gentage forretning samt henvisninger fra tilfredse investor kunder.,