**oplysningerne på denne webside er kun til informationsformål og ikke bør betragtes som juridiske, skattemæssige, økonomiske eller investeringsrådgivning. Da hver enkelt persons situation er unik, bør en kvalificeret professionel konsulteres, inden der træffes økonomiske beslutninger.,**

medmindre du regelmæssigt er involveret i køb og salg af erhvervsejendomme, har du sandsynligvis brug for hjælp til at beregne, hvor meget din kommercielle ejendom er værd.

Som et tillæg til vores omfattende vejledninger Sælge Dine Egne Kommercielle Fast Ejendom og Erhvervsejendomme Lukke Omkostninger til Sælgerne, men følgende artikel indeholder en detaljeret forklaring af de fælles strategier i evalueringen af en kommerciel ejendomsret.,

når du har studeret guiden, har du de oplysninger, du har brug for for at starte vurderingsprocessen. Du vil være i stand til at identificere de detaljer, du vil gøre dig selv, og dem, du vil delegere til andre.

3 Metoder til at Vurdere en Kommerciel Fast Ejendom

Tre tilgange er almindeligt anvendt til at bestemme markedsværdien af erhvervsejendomme:

  • Den indkomst metode.
  • sammenligningsmetoden.
  • omkostningsmetoden.,

de værdier, der bestemmes af hver af metoderne, indregnes i den estimerede markedsværdi af en kommerciel ejendom. Men hver tilgang vil ikke få lige overvejelse i bedømmelsesprocessen. Afhængigt af typen af fast ejendom og det lokale marked, en metode kan vægtes mere end de andre.,

her er en kort oversigt over alle tre tilgange denne vejledning forklarer detaljeret:

  • indkomstmetoden beregner den kommercielle ejendomsværdi fra lejeindtægter på en af to måder: opdeling af bygningens årlige bruttoleje med bruttolejemultiplikatoren eller opdeling af nettoindkomsten med kapitaliseringsgraden.
  • sammenligningsmetoden bruger de seneste salgspriser på sammenlignelige ejendomme til at bestemme bygningens anslåede værdi.,
  • omkostningsmetoden værdsætter en kommerciel ejendom baseret på omkostningerne ved bygningen (mindre påskønnelse) tilføjet værdien af jorden.

#1 Indkomst Metode: Hvordan til at Beregne Kommerciel Ejendomsret Værdi er Baseret på lejeindtægter

Siden indkomst metoden bygger primært på de indtægter stream af kommerciel udlejning ejendom, kilden af de indtægter, der skal tages i betragtning. Indkomstmetoden skal vægtes forskelligt for forskellige typer erhvervsejendomme.,

et stort lejlighedskompleks er en god kandidat til indkomstmetoden. Risikoen for ledig stilling er spredt ud over flere lejere-minimere udsving i lejeindtægter, selv med skiftende økonomiske forhold.

et indkøbscenter bestående af en ankerbutik og et stripcenter kan effektivt værdsættes ved hjælp af indkomstmetoden—så længe ankerrummet trækker shoppere til andre butikker. Men hvad sker der, hvis ankerrummet sidder ledigt i flere måneder, eller hvis det tiltrækker en virksomhed, hvis klientel ikke handler i de andre butikker?,

jo mere inkonsekvent lejeindtægten er, desto mindre pålidelig bliver indkomstmetoden, når man vurderer værdien af en kommerciel ejendom.

brug af Bruttolejemultiplikator

Hvad er Bruttolejemultiplikator eller GRM?

bruttolejemultiplikatoren (GRM) beregnes ved at dividere en investeringsejendoms salgspris (markedsværdi) med ejendommens bruttoudlejningsindtægter.

bestemmelse af ejendommens brutto lejeindtægter er en enkel proces., Bare husk, at bruttolejeindtægten, der bruges i beregningen, er den samlede årlige lejeindtægter på 100% belægning—uden fradrag for udgifter.

Brutto Husleje Multiplikator = Værdi af Ejendom / Brutto lejeindtægter

Beregningen af Ejendommens Værdi ved Hjælp af GRM

Se op gennemsnitlige GRM for dit område, og bygningstype.,

for At beregne den ejendom værdi, bare vende formlen:

Værdi af Property = Brutto lejeindtægter * Brutto-Leje Multiplikator

Den GRM også hjælper dig med at kontrollere leje værdi i forhold til din erhvervsejendom i sammenligning med tilsvarende egenskaber. Som et eksempel:

ejeren af en ti-enhed lejlighedsbygning betalte $1.000.000 for strukturen på 10.000 kvadratfod for lidt over et år siden. Bruttolejeindtægten for året var $ 72,000., Den GRM er beregnet som følger:

$1,000,000 / $72,000 = 13.89 (GRM)

ejer ønsker nu at sælge ejendommen til $1,100,000. En køber ser på listen ved hjælp af 1% – reglen. Denne tommelfingerregel siger, at månedlige bruttoleje skal være lig med eller større end 1% af købsprisen. Den potentielle køber ikke deres egen hurtige beregninger:

$1,100,000 X 1% = $11,000 (månedligt) eller $132,000 (årligt)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)

sammenligning af en 13.89 GRM til en 8.33 GRM viser køberen, at ejendommen er overpris baseret på dens lejeindtægter.

før en køber er interesseret, indser sælgeren, at lejen skal øges eller prisen sænkes, så GRM er mindre end ni.

brug af Kapitaliseringshastighed

Hvad er Kapitaliseringshastighed?

kapitaliseringsgraden er en procentdel, der afspejler indtjeningsevnen i en kommerciel fast ejendom., En acceptabel cap-sats for investeringsejendomme anses generelt for at være mellem 8% og 12% (for de fleste markeder).

for At vurdere kapitalisering sats:

  • Estimere den potentielle indtægt ved 100% belægning.
  • fratrække de gennemsnitlige tab af ledige stillinger og indsamling.
  • trække alle bygningsudgifter (faste, drift og reserver).

det resulterende tal er nettodriftsindtægterne (NOI)., Nettodriftsindtægterne divideret med salgsprisen (markedsværdi) er lig med kapitaliseringsraten.

beregning af ejendomsværdien ved hjælp af Kapitaliseringshastighed

som et eksempel ved ejeren af en lejlighedsbygning, at den gennemsnitlige cap-sats for lignende lejlighedsbygninger på deres marked har været cirka 7% i de sidste seks måneder. NOI for deres bygning var $ 40,000 for det foregående år., Ved hjælp af formlen:

$40,000 (netto driftsindtægter) / 7% (kapitalisering sats) = $571,428 (salgspris)

de se, at de bør værdi i deres bygning på ca. $572,000 til at være konkurrencedygtige med tilsvarende egenskaber (vedrørende den fælles landbrugspolitik sats).

#2 Sammenligning Metode: Hvordan til at Se Lignende Kommercielle Egenskaber’ Markedet Værdier

salgspriser for sammenlignelige ejendomme skal veje tungt i nogen vurdering., I dette afsnit kan du få nogle tip til, hvordan du finder ud af den pris, en kommerciel ejendom blev solgt til.

offentlige registre

i alle undtagen omkring et dusin stater er salgspriserne for ejendomstransaktioner offentlige poster. De fleste amtskontorers websebsteder har begrænsede online søgefunktioner, så du skal besøge det tilsvarende Amts retsbygning for de relevante dokumenter. Men hvis du vil sammenligne salgsdata for et stort antal ejendomme, kan denne type søgning være tidskrævende.,

i de dusin stater om ikke-afsløring ” og nogle amter i resten af staterne er der ingen poster over salgsdata tilgængelige til offentlig gennemgang. Og bestemmelse af salgsprisen for en ejendom i en af disse stater gennem offentlige registre er en best-guess scenario.

i non-disclosure stater, back-door tilgang til en ejendom salgspris er afledt af brug af offentlige skatteregistre. Den vurderede værdi af ejendommen kan fås fra amtets assessor. Og denne værdi kan bruges til at bestemme markedsværdien., Men en sådan beregning er i bedste fald et groft skøn, da amtsvurderinger ofte ikke er i overensstemmelse med de nuværende markedsværdier.,

Liste af non-disclosure stater (bemærk venligst, at der er stater, der kan ændre deres status over tid):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Missouri
  • i Wyoming
  • Louisiana
  • Idaho
  • Alaska
  • Montana
  • North Dakota
  • Mississippi
  • New Mexico

Kommerciel Fast Ejendom Hjemmesider

Laver online forskning er meget mere bekvemt end at søge gennem offentlige registre., Og flere online notering sites viser priserne på aktuelt tilgængelige erhvervsejendomme.

Officespace.com, for eksempel, er hurtig og nem at bruge til at finde priserne på kommercielle ejendomme i øjeblikket til salg. Men officespace.com har ingen priser for nyligt solgte ejendomme. Mens kende asking priserne på sammenlignelige bygninger kan hjælpe dig med at bestemme din bygnings værdi, tallene er ikke så nøjagtige som faktiske salgstal.

LoopNet.com ligner Officespace.com som en liste siteebsted. Men Loopnet.,com har flere egenskaber opført og nogle yderligere forbedrede marketingoplysninger.

vil Du have til at betale for de faktiske salgstal, når du bruger et websted, som CoStar.com. CoStar.com er moderselskab for LoopNet.com og er en af de største kommercielle fast ejendom platforme—servering Canada, STORBRITANNIEN og USA.

Det er også den dyreste real ejendom data udbyder, fordi de har en omfattende database, som indeholder både salg comps og leasing comps for nyligt solgte ejendomme—i tillæg til deres andre services.,

nyheds Sitesebsteder

Ejendomsmæglere viser ofte solgte kommercielle ejendomme på nyheds sitesebsteder som lokale aviser og fagblade (både digitale og online).

som et eksempel, hvis du leder efter comps i Ne.York City, viser ne. York Times mange af de nyligt solgte kommercielle ejendomme. Lokale nyhedssteder i andre dele af landet har muligvis ikke data om det nylige salg.,

handelstidsskrifter viser sandsynligvis kun salget af usædvanlige ejendomme, der ville tiltrække læsere, såsom en historisk ejendom.

mens de comps, du har brug for, muligvis er placeret på et nyheds siteebsted, er der ingen effektiv søgemekanisme til at finde dem. Det anbefales kun at bruge nyheds sitesebsteder til comps som en ekstra ressource.,

#3 Cost-Metoden: de Mest Komplekse Måde ejendomsvurdering

Oversigt

udgangspunktet underliggende omkostninger tilgang er, at køberne ikke vil bruge mere på en eksisterende ejendom, end det ville koste at bygge en helt ny lignende ejendom.

omkostningsmetoden adskiller sig fra de to andre almindelige tilgange, fordi der ikke anvendes nogen comps ved værdiansættelse af bygningen, så beregningerne ikke afhænger af aktuelle tendenser på ejendomsmarkedet. Landet er dog værdsat ved hjælp af comps.,

omkostningerne tilgang til ejendom vurdering er et simpelt koncept:

Land Værdi + (Bygning Koste Ny – Akkumulerede Afskrivninger) = ejendomsværdi

Men de beregninger, der kan være yderst kompliceret, når bygningen er ældre, og de byggematerialer er ikke længere almindeligt anvendt. Omkostningsmetoden giver den mest nøjagtige markedsværdi for ny (eller næsten ny) konstruktion.,

sådan værdiansættes kommerciel jord

den mest almindelige metode til estimering af jordværdi er ved at bruge komparabler for nyligt solgte pakker.

når dataene er tilgængelige, kan jordværdi også bestemmes ud fra nybyggeri af samme værdi som din ejendom. Brug omkostningsmetoden til at bestemme værdien af bygningen. Træk denne værdi fra de samlede projektomkostninger for at estimere jordværdien.,

Sådan bestemmes omkostningerne nye

for at bestemme en bygnings omkostninger nye skal du estimere de penge, der er nødvendige for at erstatte den eksisterende bygning med en anden med lignende størrelse og funktion.

når materialerne er ens, er en sådan beregning ligetil. Som et eksempel er omkostningerne ved at bygge en ny muret, fire-etagers kontorbygning til erstatning for en tyve år gammel muret, fire-etagers kontorbygning let at bestemme.

men når materialerne er forskellige, bliver beregningen kompliceret—hvis ikke umulig., Som et eksempel er en 120 år gammel klippestenbygning med et skifertag blevet omdannet til en kontorbygning. Hvad ville det koste nyt? (Bestemt, mere end hvad de fleste købere på udkig efter en kontorbygning ville være villige til at bruge.)

ved estimering af de nye omkostninger ved en udskiftning eller en gengivelse (såsom en historisk bygning) anvendes fire metoder:

  • sammenlignende Enhedsmetode. Ved hjælp af et fast beløb skøn over alle materialer som en per-kvadratfod omkostninger.
  • adskilt omkostningsmetode., Opdeling af estimatet ved at prissætte hver af de vigtigste komponenter, såsom tagsystemet.
  • enhed-på-Sted tilgang. Yderligere opdeling af estimatet ved at prissætte delkomponenterne i hver hovedkomponent, såsom pyntede og strukturelle komponenter i tagsystemet.
  • mængde undersøgelse tilgang. Yderligere opdeling af estimatet ved at prissætte hvert element i bygningen-som en entreprenør, der byder jobbet muligvis.

generelt set, når en bygning ikke er konstrueret af almindeligt anvendte materialer, er omkostningsmetoden vanskelig at anvende.,

Sådan bestemmes afskrivninger

den nye værdi af en bygning med fradrag for tab af værdi er lig med den afskrevne værdi.

tab af værdi, kan ske på tre måder:

  • Fysiske
  • Funktionelle
  • Eksterne

Fysiske afskrivninger kommer som en følge af naturligt slid og ælde fra belægning. En klasse A-lejlighedsbygning kan hurtigt blive en klasse B-bygning, hvis vedligeholdelse forsømmes., Men i teorien kunne en klasse A-lejlighedsbygning forblive klasse A på ubestemt tid, hvis den opretholdes i ny stand—og hvis den løbende opdateres med de nyeste teknologier.

funktionel afskrivning måles, når bygningsfunktionen bliver forældet eller forældet. For eksempel har en gammel lejlighedsbygning uden elevator og med vaskeri i kælderen en betydelig mængde funktionelle afskrivninger.

ekstern afskrivning er resultatet af ugunstige forhold i nabolaget eller den lokale økonomi., For eksempel bidrager lukningen af et virksomheds hovedkvarter i en by væsentligt til den eksterne afskrivning af nærliggende kontorbygninger.

ved Hjælp af en Professionel Valuar

præcist At vurdere en kommerciel ejendomsret er en kompliceret og tidskrævende proces, der kræver omhyggelig opmærksomhed for detaljer. Men der er også et element af kunst til processen, som kun erfaring kan give.,

efter at have studeret de mange aspekter af en kommerciel ejendomsvurdering som præsenteret i denne vejledning, bør værdien af at ansætte en professionel erhvervsejendomsvurderer være tydelig.

for en gennemsnitlig størrelse kommerciel ejendom, forvent at betale op til $5,000 for en vurdering. En stor bygning kan koste $ 10.000 eller mere. Men ved hjælp af en professionel taksator til at hjælpe dig med at værdsætte din ejendom har potentiale netting du mere end nok penge til at dække omkostningerne.,

Når Du ikke har Brug for Vurdering

Det anbefales at kende markedsværdien af dit kommercielle fast ejendom—uanset hvor du beslutter dig for at sælge det. Men hvis du vælger at sælge til en kontant kommerciel ejendom køber snarere end traditionelt med en kommerciel mægler eller en ejendomsmægler, behøver du ikke at have sådan en grundig vurdering som er skitseret i denne vejledning.

enhver velrenommeret investor kan vurdere din ejendom og give et tilbud hurtigt., Men hvis du anmoder om et kontanttilbud på din kommercielle ejendom fra PropertyCashin, vil vi have det til din anmeldelse inden for 24 timer efter vores besøg. Vi er et landsdækkende team af erfarne erhvervsejendomme investorer. Og efter at have gennemgået og accepteret vores tilbud, vil du have kontanter i hånden for din ejendom inden for et par dage.,

Om Forfatteren

Marina Vaamonde

Marina medstifter af Usa ‘ s største platform for off-marked ejendomme, der forbinder motiveret ejendom sælgere og fast ejendom investorer på udkig efter lukrative investeringsmuligheder. Gennem hele sin karriere har hun været involveret i over 250 ejendomstransaktioner. Ved at udnytte en række investeringsstrategier for fast ejendom, der spænder fra Fi.og flip, køb og hold, leje-til-egen, ejerfinansiering, har Marina været i stand til at maksimere afkastet for sine partnere og investorer.