Hvis du standard på dit realkreditlån, kan udlånsbanken gennemgå en bestemt juridisk proces kaldet “afskærmning” for at sælge dit hjem for at tilbagebetale den udestående gæld. Afhængigt af statens lovgivning og omstændighederne vil banken enten:
- indgive en retssag for retten for at udelukke (en retslig afskærmning) eller
- følge specifikke udenretslige procedurer, der er fastlagt i statsretten, for at afslutte en ikke-retslig afskærmning.,
når banken opfylder alle de juridiske krav til afskærmning, sælges hjemmet til en ny ejer ved et offentligt salg. Med retslige tvangsauktioner bruges en sheriffs salg sædvanligvis som dette sidste trin i afskærmningsprocessen. Den vellykkede budgiver ved salget bliver den nye ejer af ejendommen.
Hvordan fungerer en sheriffs salg?
en sheriffs salg er normalt en auktion, der udføres af lokal retshåndhævelse, der er åben for offentligheden. Salget finder typisk enten sted på sheriffens kontor eller i amtsbygningen, ofte på de forreste trin., Nogle auktioner afholdes online. Når det er afsluttet, udstedes en sheriffens gerning, der giver hjemmets titel til den høje budgiver, og gerningen registreres i amtets poster.
meddelelse om en sheriffs salg
husejere får generelt meddelelse om en sheriffs salg i afskærmningspapir eller via en mailet meddelelse om salg. Også, reklamer for afskærmning salg offentliggøres normalt i aviser med almindelig cirkulation, typisk fire til seks uger før salget. Mange county sheriffs også opretholde en liste i deres kontor eller på en hjemmeside af de ejendomme, der kommer til auktion.,
den afskærmende Bank er normalt den høje budgiver
den afskærmende bank afgiver det første bud på auktionen, hvilket er et kreditbud. Med et kreditbud får banken en kredit i låntagerens gæld. Banken kan byde det fulde beløb af gælden, herunder afskærmning gebyrer og omkostninger, eller det kan byde mindre. Det meste af tiden er banken den vindende budgiver ved salget, fordi ingen andre forsøger at købe ejendommen. Hvis banken køber ejendommen ved salget og får titel til hjemmet, betragtes ejendommen som “Ejendomsejendom” (REO).,
Du Kan Være Ansvarlig for en Mangel Dom
Når banken er høj bydende på auktionen, men bud mindre end den samlede gæld, kan det være i stand til at søge en deficiency dom mod den overtagne boligejer. Hvorvidt banken kan få en mangelsdom eller ej, afhænger af statens lovgivning.
andre parter kan også byde
når banken har afgivet sit kreditbud, kan en anden person eller enhed indsende et højere bud og vinde auktionen., En tredjepart, i modsætning til banken, vil sandsynligvis nødt til at lægge en postanvisning eller certificeret check for en procentdel af ejendomsprisen på tidspunktet for salget. Dette krav varierer fra sted til sted. Hvis den vindende budgiver ikke betaler saldoen inden for en bestemt tidsramme, kan depositumet blive Ikke-refunderbart, og ejendommen kan genlistes. Eller køberen skal muligvis betale det fulde beløb for det vindende bud på salgstidspunktet. Køberen får derefter ejendommen i” som den er ” tilstand.,
igen kan banken muligvis få en Mangelsdom
Hvis en tredjepart er den høje budgiver på auktionen, bruges provenuet til at tilbagebetale låntagerens gæld. Men hvis salgsbeløbet ikke er tilstrækkeligt til at betale det fulde beløb af gælden, kan banken muligvis (igen, hvis statslovgivningen tillader det) få en mangeldom mod den afskærmede boligejer.
hvad husejere kan gøre for at stoppe en Sheriff salg
som boligejer, kan du tage skridt til at forsøge at forhindre en sheriff salg sker og holde dit hjem.,entially, afhængig af din situation, samt statslige og føderale lovgivning:
- udfordre afskærmning i retten (check afskærmning papirer, du har modtaget, eller rådføre sig med en advokat for at finde ud af fristen for at svare til afskærmning handling)
- ansøge om et lån modifikation eller andre tab afbødning indstilling (sørg for at søge inden for den frist, der i henhold til lovgivningen i staten eller de føderale lov, der udløber)
- genindføre lån (igen, gå ikke glip af den frist, der er fastsat af staten eller dit realkreditlån kontrakt)
- indgive konkursbegæring, eller
- betale det fulde beløb af prioritetsgælden.,
Hvad sker der efter sheriffens salg
Du kan, afhængigt af statens lovgivning, også have muligheder for en kort periode efter auktionen. Hvis statens lovgivning giver en indløsningsperiode efter salg, kan du tilbagekøbe hjemmet og beholde det. Eller statslovgivning kan give dig ret til at bo i hjemmet i indløsningsperioden, selvom du ikke udøver din ret til at indløse. Men hvis du ikke flytter ud, når din juridiske ret til at besætte hjemmet slutter, vil du sandsynligvis blive udsat.,
under begrænsede omstændigheder kan du muligvis udfordre sheriffens salg ved at indgive en bevægelse for at afsætte (ophæve) salget. En domstol kan afsætte salget, hvis du kan vise, at der var svig, fejl eller uregelmæssighed i udførelsen af salget. For eksempel, hvis banken ikke sendte dig passende meddelelse, eller hvis auktionen ikke blev annonceret korrekt i avisen efter behov, disse mangler kan være grund til indsigelse mod salget.,
få hjælp fra en Afskærmningsadvokat
som med enhver juridisk situation har loven mange nuancer og kompleksiteter, der varierer fra stat til stat. Hvis du går gennem en afskærmning og har yderligere spørgsmål om processen, overveje at tale med en lokal afskærmning advokat. Hvis du vil lære om forskellige alternativer til en afskærmning, som en ændring eller kort salg, er en HUD-godkendt boligrådgiver en fremragende ressource, der hjælper dig uden omkostninger.