April 30, 2015

Indledning

North Carolina kræver, at alle der kontrakter med en anden person eller enhed til at bygge eller foretage forbedringer til enhver bygning, motorvej, eller de offentlige værker, herunder sortering, eller som forpligter sig til at superintend eller håndtere sådanne aktiviteter, licenseret som hovedentreprenør, hvis det arbejde, der koster $30.000 eller mere., At forstå dette krav og dets nuancer er en vigtig del af at fungere som en generel entreprenør eller ansætte nogen til at fungere som en generel entreprenør.

Hvad er en Hovedentreprenør, Hvad er Licenskravet, og hvorfor er der et licenskrav?

udtrykket “Hovedentreprenør” bruges i to forskellige sammenhænge. For det første bruges det ofte i en forholdskontekst, når en entreprenør beholder andre entreprenører til at udføre specifikke aspekter af det arbejde, der kræves af entreprenørens aftale med en anden person eller enhed (“ejer”)., De øvrige entreprenører benævnes underleverandører. I denne sammenhæng henviser “general” i “general contractor” til arten af den kontraherende ordning: en part ansætter den generelle entreprenør til at være ansvarlig for alt, herunder at beholde de rigtige underleverandører. Ofte udfører underentreprenørerne mest, hvis ikke alle, af det faktiske arbejde, der kræves af entreprenørens aftale. Således bliver hovedentreprenørens arbejde i det væsentlige koordinering af underleverandørerne og sikring af, at deres kollektive indsats giver den forbedring, som ejeren forventer., North Carolina lov anerkender dette ved at medtage i definitionen af “Hovedentreprenør” personer, der indgår kontrakt med en anden til at “superintend eller styre” konstruktion.Jones kontrakter med ABC Builders, Inc. for at konstruere et hus på ejendom ejet af Mr. Jones, og ABC Bygherrer underentrepriser med XYZ Forfattere, LLC til at være ansvarlig for udformningen arbejde i opførelsen af huset, så Mr. Jones er ejeren, ABC Bygherrer er hovedentreprenør, og XYZ-Forfattere er underleverandør til projektet.,

for det andet udtrykket “Hovedentreprenør” i North Carolina license Conte .t (N. C. Gen. Stat. § 87 87-1 FF.) betyder enhver person, firma eller selskab, der forpligter sig til at konstruere for en anden person en bygning, motorvej, offentlig nytte eller forbedring, herunder klassificeringsarbejde, hvor omkostningerne ved projektet er $30.000 eller mere. North Carolina licensure statut kræver, at alle, der opfylder denne definition være licenseret som en hovedentreprenør med North Carolina Licensing Board for hovedentreprenører (“Board”)., Det er ligegyldigt, om denne “generelle entreprenør” ansætter nogen anden entreprenør. Det afgørende er, om entreprenøren beskæftiger sig direkte med ejeren af ejendommen bliver forbedret for arbejde koster $30.000 eller mere. Dermed, en person eller enhed, der normalt er en “underleverandør” på et projekt, kan være en “hovedentreprenør” med henblik på licensbestemmelsen, hvis denne person eller enhed indgår kontrakter med ejeren af ejendommen snarere end med en licenseret Hovedentreprenør.,

opnåelse af en licens fra bestyrelsen kræver generelt, at ansøgeren tager og består en skriftlig kompetencetest, betaler et gebyr og demonstrerer den økonomiske kapacitet til at udføre som hovedentreprenør. Der er tre licensure tiers:

  • En begrænset licens, der giver indehaveren ret til at handle som hovedentreprenør på projekter med værdier op til $500,000;
  • Et mellemliggende licens, der giver indehaveren ret til at handle som hovedentreprenør på projekter med værdier på op til $1.000.000, og
  • En ubegrænset licens, der giver indehaveren ret til at handle som hovedentreprenør på projekter af enhver værdi.,

Da godkendelsen statutten kræver en licens kun til projekter, der koster $30.000 eller mere, der er nok en fjerde fase, der er undertiden kendt som “handyman ” undtagelsen”—for byggeprojekter, der koster under $30,000, ingen licens er påkrævet.

omkostningerne ved et projekt beregnes ikke kun på det tidspunkt, hvor projektet påbegyndes, men også gennem hele projektet., Så hvis en entreprenør oprindeligt accepterer at udføre arbejde, der koster $ 20,000 og senere, i løbet af projektet, accepterer at gøre en ekstra $15,000 i arbejde (normalt i henhold til en ændringsordre), skal entreprenøren have en generel entreprenørlicens, da de endelige omkostninger ved projektet er $35,000.

selv om en hovedentreprenør typisk kan ansætte underleverandører til at udføre nogle eller hele arbejdet, har det ingen indflydelse på kravet om, at hovedentreprenøren skal have licens. Derfor, selv om en hovedentreprenør udfører alt arbejdet (dvs.,, ikke ansætte nogen særskilte underleverandører), hovedentreprenøren skal stadig være korrekt licenseret med bestyrelsen, hvis kontrakten med ejeren har en omkostning på $30.000 eller mere. Licensen skal opbevares af den enhed eller person, der faktisk indgår kontrakten med ejeren.

selvom underleverandører kan være forpligtet til at få visse handelslicenser, hvis de fungerer som elektrikere, blikkenslagere, tømrere osv., de er ikke forpligtet til at have en hovedentreprenørs licens, selvom deres underentreprise er værdsat til $30,000 eller mere, hvis de indgår kontrakt med en licenseret Hovedentreprenør., Underleverandører, der beskæftiger sig med en autoriseret Hovedentreprenør, behøver ikke at have den samme ekspertise; den licenserede entreprenørs ekspertise anses for tilstrækkelig. Dog, hvis en part, der typisk fungerer som en underleverandør—ordregivende gennem generelle entreprenører—kontrakter direkte med en ejer i en kontrakt i mængden af $30.000 eller mere, underleverandøren vil blive en hovedentreprenør for det konkrete projekt, og skal være så licens.,

en vigtig undtagelse til kravet om generel entreprenørlicens er, hvis ejeren engagerer en entreprenør til at handle i en bestemt og begrænset kapacitet, såsom at udføre rent elektrisk, VVS eller HVAC-arbejde. Sådanne handler har deres egne licenskrav., Hvis kontrakten er for $30.000 eller mere, men er begrænset til en bestemt handel, og entreprenøren har en licens til at udføre den pågældende handel, entreprenøren ikke vil være forpligtet til også at have en hovedentreprenør licens, selv om entreprenøren ikke er teknisk set også en hovedentreprenør ($30.000 minimum er nået, og entreprenøren ikke er beskæftiger sig direkte med ejer).

hvorfor er der et licenskrav for hovedentreprenører?, Supreme Court of North Carolina har observeret, at:

henblik på anvendelsen af Artikel 1 i Kapitel 87 af de Generelle Vedtægter, der forbyder enhver kontrahent, der ikke har bestået en eksamen, og har sikret sig en licens som der er fastsat deri fra virksomhed til at opføre en bygning, der koster eller mere er at beskytte offentligheden mod inkompetente håndværkere.

(fremhævelse tilføjet).,

De Kontraktmæssige Konsekvenser af Ikke at Overholde Godkendelsen Krav

I den samme sag, der er citeret ovenfor, Supreme Court of North Carolina fastslået, at:

, Når bort fra sådan en beskyttende statutten, at en uautoriseret person kontrakter med en ejer at opføre en bygning, der koster mere end den mindste værdi, der er specificeret i vedtægterne, han kan ikke komme sig efter ejerens misligholdelse af denne kontrakt. Dette gælder, selvom statutten ikke udtrykkeligt forbyder sådanne dragter.,

således kan en ulicenseret Hovedentreprenør ikke bringe et kontraktbrud mod ejeren. Kontrakten betragtes som” ugyldig ” baseret på den generelle entreprenørs manglende overholdelse af kravene i licensstatutten. Kort sagt kan den ulicenserede Hovedentreprenør ikke håndhæve sin kontrakt og må ikke tvinge ejeren til at betale for det udførte arbejde, selvom der ikke er nogen mangler i selve arbejdet.

derfor, hvis ABC Builders i eksemplet ovenfor ikke har en licens hos bestyrelsen, men alligevel indgår en kontrakt med Mr., Jones til at konstruere et hus på jord ejet af Mr. Jones til kontraktprisen på $ 150.000, så kan ABC-bygherrer ikke tvinge Mr. Jones til at betale det en krone, efter at det er færdigt med opførelsen af huset. Pangs of guilt eller hans interne moralske kompas kan tvinge Mr. Jones til at betale ABC Builders, men domstolene i North Carolina vil ikke gøre noget for at hjælpe ABC Builders med at inddrive kontraktsummen fra Mr. Jones, fordi kontrakten betragtes som ugyldig på grund af ABC Builders’ manglende licens.

Dette er en slående—og for den ulicenserede Hovedentreprenør en meget hård—regel., Domstolene i North Carolina har bemærket, at reglen er hård, mens de på samme tid gentagne gange håndhæver den, idet de mener, at det er North Carolinas offentlige politik, at de, der fungerer som hovedentreprenører, er korrekt licenseret.

det er ikke overraskende, at mange ulicenserede hovedentreprenører, der ved afslutningen af et projekt konfronteres med udsigten til ikke at få betalt for deres arbejde (eller ikke få betalt deres sidste lodtrækning), har bønfaldt domstolene om at tillade en undtagelse fra den generelle regel baseret på de specifikke omstændigheder i deres sag., Men domstolene har fundet meget få, hvis nogen, undtagelser fra den generelle regel. Således opsving har været nægtet at licensfri entreprenører, hvis:

  • entreprenøren søgte opsving i quantum meruit (et alternativ, som er rimelige kontrakt teori);
  • entreprenøren var et partnerskab og en af de partnere, der besad en hovedentreprenør licens;
  • entreprenøren var en corporation og præsident og eneste aktionær, havde en generel entreprenør licens; og,
  • entreprenøren ansat en licens hovedentreprenør til at føre tilsyn med projektet.,

North Carolina appelret har selv fastslået, at en hovedentreprenør, der kontrakter til at konstruere en bolig på entreprenørens egen ejendom til salg til en anden person, skal nægtes, recovery, som statutten gælder, uanset hvem der ejer den jord, hvorpå boligen er bygget. Appelretten fandt imidlertid også i denne sag, at:

dette er ikke ensbetydende med, som antydet, at enhver person er forhindret . . . fra at bygge noget på sin egen ejendom og derefter forpligte sig til at sælge, hvad han har bygget., Som det sprog, statutten antyder, den . . . forbud gælder kun for en bygherre, der kontrakter med en anden til at opføre en bygning uden at opnå den nødvendige licens, uanset hvem der ejer den jord, hvorpå bygningen skal bygges.

således, Hvis en uautoriseret sælger-entreprenør indgår en kontrakt med en køber for sælgeren at bygge et hus på sælgerens jord og derefter formidle jorden og huset til køberen, vil sælgeren ikke være i stand til at håndhæve kontrakten., Resultatet i denne situation ville dog sandsynligvis være, at sælgeren bare ville nægte at formidle huset og jorden, hvis køberen har angivet hensigten om ikke at betale noget.,

Selv hvis vores hypotetiske sælger-entreprenør beskytter sig selv ved at nægte at formidle nu-bygget hus til den genstridige køber, det er uklart, om sælgeren nogensinde kunne sælge den struktur, selv om sælgeren afholdt ejendommen i mindst 12 måneder, før du sælger det i henhold til § 87-1(b)(2) i North Carolina Generelle Vedtægter fordi bygningen var ikke udelukkende er beregnet til belægning af entreprenøren og entreprenørens familie, firma eller selskab efter afslutningen.,

Ja, selv hvis de sælger-entreprenør i vores hypotetiske bygget huset uden en potentiel køber (en “spec-hus”), og først efter afslutningen af opførelsen af huset, indgået en kontrakt med en køber til at sælge jord og hus, den argumentation fra North Carolina tilfælde, der er citeret ovenfor ville stadig ikke gøre det muligt for sælgeren at håndhæve en kontrakt om salg mod køber, fordi det sælger-entreprenør stadig er behov for en licens. Mens det byggede huset “på egne vegne”, byggede det ikke det med det formål at faktisk besætte det som entreprenørens bolig., Hvis sidstnævnte var formålet, skaber afsnit 87-1 (b) en undtagelse fra kravet om en licens.en nylig North Carolina Court of Appeals-sag gjorde det muligt for en ulicenseret entreprenør at komme sig fra ejeren. I dette tilfælde fokuserede appelretten ikke på, om entreprenøren var blevet ansat til at opføre forbedringer for ejeren, men snarere på, om entreprenøren havde engageret sig i at føre tilsyn med de andre entreprenører. De andre entreprenører havde indgået aftale direkte med ejeren, og en anden part havde indgået aftale med ejeren om at koordinere arbejdet., Således havde den ulicenserede entreprenør, der forsøgte at komme sig, ikke overvåget de andre entreprenører eller det samlede projekt. Fordi entreprenøren havde ikke involveret i tilsynet med det samlede arbejde for hele projektet, fastslog Domstolen, at entreprenøren ikke var en hovedentreprenør, og derfor ikke var omfattet af statuttens krav om, at entreprenøren holde en generel kontrahentens licens.,

Dette er en betydelig afvigelse fra tidligere fortolkninger af statutten af North Carolina domstole, der havde fokuseret på, om entreprenøren havde indgået aftale med ejeren at opføre forbedringer på ejerens ejendom, ikke om, hvorvidt entreprenøren havde udøvet en vis grad af kontrol over projektet eller andre entreprenører., Denne udtalelse—ved vurderingen af, om en ulovlig entreprenør kan komme sig—syntes at fokusere på “superintend eller styre” gren af den definition af hovedentreprenør i Afsnit 87-1 og overset den “kontrakt med en anden til at konstruere” gren af definitionen.

væsentlig overholdelse

en ulicenseret Hovedentreprenør nægtes imidlertid ikke inddrivelse, hvis entreprenøren har opnået væsentlig overholdelse af de lovbestemte licensprocedurer., Ved vurderingen af en betydelig overensstemmelse lægges der stor vægt på, hvorvidt entreprenøren var godkendt på det tidspunkt, hvor kontrakten blev indgået. Der er fundet betydelig overholdelse, hvor entreprenøren blev licenseret på det tidspunkt, den indgik kontrakten, undlod at forny licensen under byggeprojektet, handlede straks for at rette fejlen og lykkedes i sidste ende at forny sin licens. Det faktum, at en hovedentreprenør på et tidspunkt tidligere havde en licens, er ikke væsentlig overholdelse.,

andre virkninger af ikke at overholde Licenskravet

Der er andre potentielle risici for en ulicenseret Hovedentreprenør ud over ikke at få betalt for sit arbejde. Bestyrelsen kan søge at håndhæve sanktioner. Disse sanktioner inkluderer monetære sanktioner, kriminelle anklager, og en retsafgørelse, der forbyder den generelle entreprenør at fungere som entreprenør i fremtiden., En ulicenseret Hovedentreprenør løber også risikoen for, at hvis en ejer hævder en påstand om, at hovedentreprenørens arbejde er defekt, vil hovedentreprenørens ulicenserede status understøtte eller styrke konklusionen om, at arbejdet faktisk er defekt.

konklusion

fra en forbrugers synspunkt er indgåelse af en kontrakt med en person, der ikke er korrekt licenseret som hovedentreprenør, fyldt med risiko., På den anden side betyder det fra en ulicenseret hovedentreprenørs synspunkt at acceptere at udføre byggearbejde for nogen i et beløb på $30,000 eller mere, at entreprenøren blandt andet kan ende med at udføre dette arbejde gratis. Forståelse og overholdelse af North Carolina ‘ s license krav er vigtige for både forbrugere og dem, der kontrakt med dem til at bygge forbedringer.,

Enhver, der forpligter sig til at opføre en North Carolina hedder fremstillet modulære opbygning møde North Carolina State Building-Kode skal også have en hovedentreprenør licens, men i denne artikel vil ikke tage denne del af godkendelsen spørgsmål.

Selv om den licensfri hovedentreprenør, som ikke kan opretholde en dragt for misligholdelse af kontrakten, kan håndhæve kontrakten defensivt, som en modregning, at krav gældende mod entreprenøren af ejeren., Endvidere har domstolene fastslået, at en ulicenseret Hovedentreprenør ikke er udelukket fra at håndhæve en underentreprise eller inddrive erstatning for overtrædelsen heraf mod en ulicenseret underleverandør.

—
© 2021 Ward og Smith, P. A. For yderligere information om de emner, der er beskrevet ovenfor, bedes du kontakte Jason T. Strickland.

denne artikel er ikke beregnet til at give og bør ikke påberåbes for juridisk rådgivning i nogen bestemt situation eller faktisk situation., Ingen handling bør træffes i afhængighed af oplysningerne i denne artikel uden at få råd fra en advokat.

Vi er dit etablerede juridiske netværk med kontorer i Asheville, Greenville, ne.Bern, Raleigh og .ilmington, NC.