je-li zamýšleným použitím nemovitosti generovat příjmy z nájmů nebo pronájmů, nejčastěji se používá metoda odhadu nebo ocenění příjmů. Čistý příjem generovaný majetkem se měří ve spojení s některými dalšími faktory pro výpočet jeho hodnoty na současném trhu, pokud by měl být prodán.
nejsou to jen investoři do nemovitosti, kteří mají zájem o čistý příjem generovaný operacemi., Budou téměř vždy hledat financování a potenciální věřitelé pečlivě prozkoumají také podrobnosti o příjmech a výdajích. Budou si chtít být co nejvíce jisti, že jejich investice je chráněna.
Věřitelé chtějí vidět normální obsazení nájemné, které překračují výdaje natolik, aby se hypoteční splátky se ziskem pro majitele.
pomocí kapitalizační sazby (Cap Rate) pro odhad hodnoty
čistý provozní příjem nemovitosti se používá, když se použije kapitalizační sazba pro hodnotu majetku z příjmu., Existuje inverzní vztah mezi požadovanou cenou a sazbou stropu. Jinými slovy, čím vyšší je sazba SZP, tím nižší je požadovaná cena.
použití multiplikátoru hrubého nájemného pro odhad hodnoty
multiplikátor hrubého nájemného nebo GRM používá hrubé nájemné nemovitosti spíše než čistý provozní příjem použitý s cap sazbou.
tento výpočet lze provést jedním ze dvou způsobů pomocí hrubého potenciálního příjmu (GPI) nebo hrubého provozního příjmu (GOI)., Odhad hodnoty je mnohem lepší pomocí hrubého provozního příjmu, protože se berou v úvahu ztráty z obsazenosti a nezaplacení.
stav a budoucí výdaje musí být zváženy
je to subjektivnější, ale velmi důležité vzít v úvahu i stav nemovitosti. Ani jedna z metod oceňování příjmů nepovažuje stav majetku a potenciální velké náklady na opravy v budoucnu, takže je třeba vzít v úvahu při dosažení konečného odhadu hodnoty.,
existující vlastnost mohla fungovat velmi efektivně nebo mohly existovat provozní problémy, které snižují čistý příjem. Nájemné nemusí být skutečné nájemné a náklady mohou být vyšší nebo nižší, než by měly být.
řekněme, že pronajímatel dává nájemné ústupky, aby někteří nájemníci výměnou za služby, nebo možná na opravy a údržbu náklady byly nižší než normou pro podobné vlastnosti., Pronajímatel mohl být unavený z řešení manažerských povinností, nebo možná prostě nebyl tak znepokojen problémy, které přicházejí po silnici ze špatné údržby.
investoři, kteří zkoumají každý aspekt operace, by zde viděli příležitost, protože čísla nájemného nejsou skutečná. Vidí, že dostat nájemníky do těchto jednotek za plné současné nájemné by znamenalo významný rozdíl v čisté ziskovosti, takže je chtějí koupit., Mohli vidět, že majetek výdaje nejsou, jak by měly být a majetek chátral, což je předat na nákup.
Sharp investoři a věřitelé budou pečlivě rozebrat financování projektu, aby se ujistili, že pracují s reálnými čísly. Je překvapivé, kolik menších komerčních nemovitostí je špatně spravováno. Nájemné je příliš nízké, výdaje jsou příliš vysoké, nebo je to kombinace obou.,
investoři, kteří se zastaví u základních výpočtů ocenění bez kopání do nájmů a výdajů, často předávají ty nejlepší nabídky nebo přeplatky za nemovitosti.
znáte metodu příjmu
je dobré strávit významný čas učením se metody příjmu ocenění, pokud plánujete práci s klienty investora. Nechcete, aby vaše investora kupující nebo prodávající klienti používat terminologii, které neznáte, nebo pochopit, nebo požádat o výpočty, které nemůžete vykonávat.,
práce s investory může být docela obohacující, protože tento specializovaný trh s nemovitostmi je docela aktivní. Budete také budovat skvělé opakování podnikání, stejně jako doporučení od spokojených klientů investorů.,