**informace na této webové stránce jsou poskytovány pouze pro informační účely a neměly by být považovány za právní, daňové, finanční nebo investiční poradenství. Vzhledem k tomu, že situace každého jednotlivce je jedinečná, měl by být před provedením finančních rozhodnutí konzultován kvalifikovaný odborník.,**

pokud se pravidelně podílíte na nákupu a prodeji obchodních nemovitostí, pravděpodobně budete potřebovat pomoc při výpočtu, kolik stojí váš komerční majetek.

Jako doplněk k naší rozsáhlé průvodce Prodejem Vlastních Komerčních Nemovitostí a Komerčních Nemovitostí, Nákladů na Uzavření pro Prodejce, následující článek nabízí podrobný výklad o společných přístupech v hodnocení komerčních nemovitostí.,

po prostudování průvodce budete mít informace, které potřebujete k zahájení procesu hodnocení. Budete moci identifikovat podrobnosti, které chcete udělat sami, a ty, které budete delegovat na ostatní.

3 Metody Oceňování Komerčních Nemovitostí

Tři přístupy se běžně používají k určení tržní hodnoty komerčních nemovitostí:

  • metoda příjmů.
  • metoda porovnání.
  • metoda nákladů.,

hodnoty stanovené každým z přístupů jsou zohledněny v odhadované tržní hodnotě komerční nemovitosti. Ale každý přístup nebude mít stejnou pozornost v procesu hodnocení. V závislosti na typu nemovitostí a na místním trhu může být jedna metoda vážena více než ostatní.,

Zde je krátké shrnutí všech tří přístupů tento průvodce vysvětluje, v detailu:

  • metoda příjmů vypočítá komerční hodnotu nemovitosti z pronájmu příjmy v jednom ze dvou způsobů: vydělením hrubé roční nájemné z budovy na gross rent multiplikátor nebo vydělením čistý zisk kapitalizace sazba.
  • srovnávací metoda používá nedávné prodejní ceny srovnatelných nemovitostí k určení odhadované hodnoty budovy.,
  • přístup k nákladům oceňuje komerční nemovitost na základě nákladů na budovu (menší zhodnocení) přidaných k hodnotě pozemku.

#1 Příjmy Metody: Jak Vypočítat Komerční Hodnoty Nemovitosti na Základě Nájemní Příjmu

Od příjmu, metoda spoléhá především na příjmy z pronájmu komerčních nemovitostí, zdroj příjmů, musí být považovány za. Metoda příjmu musí být pro různé typy komerčních nemovitostí vážena odlišně.,

velký bytový komplex je dobrým kandidátem na metodu příjmu. Riziko neobsazenosti je rozloženo na více nájemníků-minimalizuje kolísání příjmů z pronájmu, a to i při měnících se ekonomických podmínkách.

nákupní centrum se skládá z kotevní obchod a tržnice může být účinně prováděno metodou metoda příjmů—jak dlouho kotevní prostor, přitahuje zákazníky do jiných obchodů. Ale co se stane, když se kotevní prostor na konci měsíce uvolní, nebo pokud přitahuje firmu, jejíž klientela nenakupuje v jiných obchodech?,

čím nekonzistentnější je příjem z pronájmu, tím méně spolehlivá je metoda příjmu při posuzování hodnoty komerčního majetku.

použití multiplikátoru hrubého nájemného

co je multiplikátor hrubého nájemného nebo GRM?

multiplikátor hrubého nájemného (GRM) se vypočítá vydělením prodejní ceny (tržní hodnoty) investičního majetku hrubými příjmy z pronájmu nemovitosti.

stanovení hrubých příjmů z pronájmu nemovitosti je přímočarý proces., Jen si pamatujte, že hrubý příjem z pronájmu použitý ve výpočtu je celkový roční příjem z pronájmu na 100% obsazenosti – bez odpočtů za výdaje.

Gross Rent Multiplikátor = Hodnota Nemovitosti / Hrubé Příjmy z Pronájmu

Výpočet Hodnoty Nemovitosti Pomocí GRM

Podívejte se on-line průměrná GRM pro vaši oblast a typ budovy.,

Pro výpočet hodnoty nemovitosti, jen převrátit vzorec:

Hodnota Majetku = Hrubé Příjmy z Pronájmu * Gross Rent Multiplikátor

GRM také vám pomůže zkontrolovat nájemné na hodnotu poměr komerčních nemovitostí ve srovnání s podobnými vlastnostmi. Jako příklad:

majitel deset-jednotka bytový dům zaplatil 1.000.000 dolarů na 10.000 čtverečních stop struktura jen nad jedním rokem. Hrubý příjem z pronájmu za rok činil 72 000 dolarů., Na GRM se vypočte takto:

$1,000,000 / $72,000 = 13.89 (GRM)

majitel chce prodat nemovitost za $1,100,000. Kupující se dívá na výpis pomocí pravidla 1%. Toto pravidlo uvádí, že hrubé měsíční nájemné by mělo být rovno nebo vyšší než 1% z kupní ceny. Potenciální kupující má své vlastní rychlé výpočty:

$1,100,000 X 1% = $11,000 (měsíční) nebo $132,000 (ročně)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)

porovnání 13.89 GRM s 8.33 GRM ukazuje kupujícímu, že nemovitost je předražená na základě příjmů z pronájmu.

než má kupující zájem, prodávající si uvědomí, že nájemné musí být zvýšeno nebo cena snížena, takže GRM je menší než devět.

pomocí rychlosti kapitalizace

co je míra kapitalizace?

míra kapitalizace je procento, které odráží výdělečnou sílu komerční nemovitosti., Za přijatelnou míru szp pro investiční nemovitosti se obecně považuje 8% až 12% (pro většinu trhů).

pro odhad míry kapitalizace:

  • odhadněte potenciální hrubý příjem na 100% obsazenosti.
  • odečtěte průměrné ztráty z neobsazenosti a inkasa.
  • odečtěte všechny stavební výdaje (fixní, provozní a rezervy).

výsledný údaj je čistý provozní příjem (NOI)., Čistý provozní příjem dělený prodejní cenou (tržní hodnota) se rovná kapitalizační sazbě.

Výpočet Hodnoty Nemovitosti Pomocí Kapitalizační Míra

Jako příklad, majitel činžovního domu, ví, že průměrná sazba szp u podobných bytových domů v jejich trhu byl přibližně o 7% za posledních šest měsíců. NOI za jejich budovu činila 40 000 dolarů za předchozí rok., Pomocí vzorce:

$40,000 (čistý provozní zisk) / 7% (míra kapitalizace) = $571,428 (prodejní cena)

vidí, že by měly hodnotu své budovy na přibližně $572,000 být konkurenceschopné se srovnatelnými vlastnostmi (týkající se cap sazbu).

#2 Srovnávací Metody: Jak Vypadat Podobně Komerčních Nemovitostí Tržní Hodnoty

Prodejní ceny srovnatelných nemovitostí musí vážit těžce v žádné hodnocení., V této části můžete získat několik tipů, jak zjistit cenu, za kterou byla prodána komerční nemovitost.

Veřejné Záznamy

Ve všech, ale asi tucet států, prodejní ceny pro realitní transakce jsou veřejné. Většina webových stránek krajských úřadů má omezené funkce online vyhledávání, takže musíte navštívit příslušný krajský soud pro příslušné dokumenty. Pokud však chcete porovnat prodejní data pro velké množství vlastností, může být tento typ vyhledávání časově náročný.,

V tuctu nebo tak ‚non-disclosure‘ státy a některé kraje zbytku států, žádné záznamy, údaje o prodeji jsou k dispozici k veřejné kontrole. A stanovení prodejní ceny nemovitosti v jednom z těchto států prostřednictvím veřejných záznamů je nejlepším scénářem.

v neuvedených státech je přístup zadních dveří k prodejní ceně nemovitosti odvozen z použití veřejné daňové evidence. Odhadovanou hodnotu nemovitosti lze získat od posuzovatele kraje. A tato hodnota může být použita k určení tržní hodnoty., Takový výpočet je však přinejlepším hrubým odhadem, protože hodnocení krajů často neodpovídá současným tržním hodnotám.,

Seznam non-disclosure státy (vezměte prosím na vědomí, že státy mohou měnit jejich stav v průběhu času):

  • Texas
  • v Indianě
  • Maine,
  • Kansas
  • Missouri
  • Wyoming
  • Louisiana
  • Idaho
  • Aljaška
  • Montana
  • Severní Dakota
  • Mississippi
  • Nové Mexiko

Obchodní Real Estate Stránky

Dělá on-line výzkum je mnohem pohodlnější než hledání prostřednictvím veřejné záznamy., A několik online seznamů ukazuje požadované ceny aktuálně dostupných komerčních nemovitostí.

Officespace.com, například, je rychlý a snadno použitelný pro nalezení požadovaných cen komerčních nemovitostí, které jsou v současné době k prodeji. Ale officespace.com nemá žádné ceny za nedávno prodané nemovitosti. I když znát požadované ceny srovnatelných budov vám může pomoci při určování hodnoty vaší budovy, čísla nejsou tak přesné jako skutečné údaje o prodeji.

LoopNet.com je podobný Officespace.com jako seznam stránek. Ale Loopnet.,com má více vlastností uvedených a některé další rozšířené marketingové informace.

Budete muset zaplatit za skutečné prodejní čísla při použití webu jako CoStar.com. CoStar.com je mateřskou společností LoopNet.com a je jedním z největších komerčních realitních platformy sloužící Kanada, UK, a USA.

je To také nejdražší realitní zprostředkovatele dat, protože mají obrovské databáze, která obsahuje jak prodej kompozice a pronájem comps pro nedávno prodal vlastnosti—kromě svých dalších služeb.,

zpravodajské Servery

realitní agenti často seznam prodaných komerčních nemovitostí na zpravodajských webech, jako jsou místní noviny a časopisy (oba digitální a on-line).

Jako příklad, pokud hledáte pro comps v New York City, New York Times uvádí mnoho nedávno prodaných komerčních nemovitostí. Místní zpravodajské stanice v jiných částech země mohou nebo nemusí mít údaje o nedávném prodeji.,

Obchodní časopisy jsou pravděpodobně představí pouze prodej neobvyklé vlastnosti, které by přilákal čtenáře, jako historický majetek.

Zatímco kompozice, které potřebujete mohou být umístěny na zpravodajském webu, neexistuje žádný účinný mechanismus vyhledávání je najít. Doporučuje se používat zpravodajské weby pro comps pouze jako další zdroj.,

#3 nákladová Metoda: Nejvíce Komplexní Způsob Oceňování Nemovitostí

Přehled

premisu, náklady přístupu je, že kupující nebude utrácet více na existující majetek, než by náklady na vybudování zbrusu nové podobné vlastnosti.

nákladová metoda se liší od dvou dalších společných přístupů, protože ne comps jsou používány při oceňování budovy, takže výpočty nejsou závislé na aktuální trendy na trhu s nemovitostmi. Země je však oceňována pomocí comps.,

nákladový přístup k oceňování majetku je jednoduchý koncept:

, Hodnota Pozemků + (Stavební Náklady Nová – oprávky) = Hodnota vlastnosti

, Ale výpočty mohou být velmi složité, když budova je starší, a stavební materiály se již běžně používá. Metoda nákladů poskytuje nejpřesnější tržní hodnotu pro novou (nebo téměř novou) výstavbu.,

Jak se Hodnota Komerčních Pozemků

nejběžnější metodou pro odhad hodnoty pozemků je pomocí srovnatelných nedávno prodala pozemky.

pokud jsou data k dispozici, lze hodnotu pozemku určit také z nové konstrukce podobné hodnoty jako váš majetek. Pomocí metody nákladů určete hodnotu budovy. Odečtěte tuto hodnotu z celkových nákladů projektu a odhadněte hodnotu půdy.,

Jak Určit Cenu Nových

určit stavební náklady nová, odhad potřebné peníze nahradit stávající budova s další podobné velikosti a funkce.

když jsou materiály podobné, takový výpočet je přímočarý. Jako příklad lze snadno určit náklady na výstavbu nové zděné, čtyřpodlažní kancelářské budovy, která nahradí dvacetiletou zděnou, čtyřpodlažní kancelářskou budovu.

ale když se materiály liší, výpočet se komplikuje—pokud ne nemožné., Například 120letá kamenná budova s břidlicovou střechou byla přeměněna na kancelářskou budovu. Co by to stálo nové? (Jistě, více než to, co by většina kupujících hledajících kancelářskou budovu byla ochotna utratit.)

Při odhadování nákladů nové náhradní nebo rozmnožování (např. historické budovy), čtyři metody jsou používány:

  • Srovnávací Jednotka Přístup. Použití paušálního odhadu všech materiálů jako náklady na čtvereční stopu.
  • oddělený nákladový přístup., Rozebrat odhad tím, že ceny každého z hlavních komponent, jako je střešní systém.
  • Unit-In-Place přístup. Dále rozebrat odhad tím, že ceny dílčích složek každé hlavní složky, jako je palubky a konstrukčních prvků střešního systému.
  • Quantity Survey Approach. Ještě více rozebrat odhad tím, že ceny každou položku v budově-jako dodavatel nabízení práce by mohl dělat.

obecně řečeno, pokud budova není vyrobena z běžně používaných materiálů, je obtížné použít nákladový přístup.,

Jak Zjistit, Odpisy

náklady nová hodnota budovy méně srážky za ztrátu hodnoty rovná jeho zůstatkové hodnotě.

ztráta hodnoty může přijít třemi způsoby:

  • Fyzikální
  • Funkční
  • Externí

Fyzické znehodnocení přichází jako důsledek přirozeného opotřebení z obsazení. Bytový dům třídy A se může v případě zanedbání údržby rychle stát budovou třídy B., Ale teoreticky, Třídy a bytu mohla zůstat Třídy Na dobu neurčitou, je-li udržována v novém stavu—a pokud je neustále aktualizován s nejnovější technologií.

funkční odpisy se měří tak, jak se funkce budovy stává zastaralá nebo zastaralá. Například starý bytový dům bez výtahu a s prádelnou umístěnou v suterénu má značné množství funkčních odpisů.

externí odpisy jsou výsledkem nepříznivých podmínek v sousedství nebo v místní ekonomice., Například uzavření sídla společnosti ve městě významně přispívá k externímu znehodnocení okolních kancelářských budov.

Použití Profesionální Odhadce

přesně zhodnotit komerční nemovitosti je složitý, časově náročný proces, který vyžaduje pečlivou pozornost k detailu. Ale je tu také prvek umění k procesu, který může poskytnout pouze zkušenost.,

Po prostudování mnoha aspektech obchodní oceňování majetku jak je uvedeno v této příručce, hodnota pronájem profesionální komerční nemovitosti odhadce by měl být patrný.

u komerčních nemovitostí v průměrné velikosti očekávejte, že za hodnocení zaplatíte až 5 000$. Velká budova by mohla stát $ 10,000 nebo více. Ale pomocí profesionálního odhadce, který vám pomůže při oceňování vašeho majetku, má potenciál započtení více než dost peněz na pokrytí nákladů.,

, Když nepotřebujete Hodnocení

je doporučeno znát tržní hodnotu vaší nemovitosti komerční nemovitosti—bez ohledu na to, jak se rozhodnete ho prodat. Pokud se však rozhodnete prodat kupujícímu komerčních nemovitostí v hotovosti spíše než tradičně s komerčním makléřem nebo realitním makléřem, nemusíte mít tak důkladné posouzení, jak bylo uvedeno v této příručce.

každý renomovaný investor může zhodnotit svůj majetek a učinit nabídku rychle., Pokud však od společnosti PropertyCashin požadujete hotovostní nabídku na své komerční nemovitosti, budeme ji mít k dispozici do 24 hodin od naší návštěvy. Jsme celonárodní tým zkušených komerčních realitních investorů. A po přezkoumání a přijetí naší nabídky, budete mít hotovost v ruce pro váš majetek během několika dnů.,

O Autorovi

Marina Vaamonde

Marina spoluzaložil Amerika je největší platforma pro off-trhu nemovitostí, která spojuje motivaci nemovitosti prodávající a investory do nemovitostí hledá lukrativní investiční příležitosti. Během své kariéry se podílela na více než 250 transakcích s nemovitostmi. Využitím různých investičních strategií v oblasti nemovitostí od fix a flip, buy and hold, rent-to-own, financování vlastníka, Marina byla schopna maximalizovat výnosy pro své partnery a investory.