30. dubna 2015

Úvod

North Carolina vyžaduje, aby každý, kdo smlouvy s jinou osobou nebo subjektem na vybudování nebo vylepšení jakékoliv budovy, dálnice nebo veřejné služby, včetně třídění, nebo který se zavazuje dohlížet nebo spravovat takové činnosti, být licencován jako generální dodavatel, pokud práce stojí 30 000 dolarů nebo více., Pochopení tohoto požadavku a jeho nuancí je důležitou součástí jednání jako generální dodavatel nebo najímání někoho, kdo bude jednat jako generální dodavatel.

Co je generální dodavatel, jaký je požadavek na udělení licence a proč existuje požadavek na udělení licence?

termín „generální dodavatel“ se používá ve dvou různých kontextech. Za prvé, je běžně používán v kontextu vztahu, kdy dodavatel ponechává jiné dodavatele k provádění konkrétních aspektů práce požadované dohodou dodavatele s jinou osobou nebo subjektem („vlastník“)., Ostatní dodavatelé jsou označováni jako subdodavatelé. V tomto kontextu „obecné“ v „generální dodavatel“ se vztahuje k povaze smluvních ujednání: strana najímá generální dodavatel odpovědný za všechno, včetně zachování nároků subdodavatelů. Subdodavatelé často provádějí většinu, ne-li všechny, skutečné práce požadované dohodou dodavatele. To znamená, že generální dodavatel je práce v podstatě stává koordinaci subdodavatelů a zajistit, že jejich společné úsilí produkuje zlepšení majitel očekává., Severní Karolína zákon uznává tím, včetně v definici „generální dodavatel“ osob, uzavírání smluv s další „dohlížet nebo spravovat“ konstrukce.

například, pokud pan Jones smlouvy s ABC Builders, Inc. postavit dům na pozemku ve vlastnictví Pana Jonese, a ABC Stavební subdodávky s XYZ Tvůrci, LLC být zodpovědný za rámování práce na stavbě domu, pak Pan Jones je vlastníkem ABC Stavitelé je generálním dodavatelem, a XYZ Tvůrci subdodavatel se na projektu.,

za druhé, termín „generální dodavatel“ v kontextu Licence Severní Karolíny (NC Gen.Stat. §§ 87-1, a násl.) se rozumí jakákoliv osoba, firma nebo společnost, která se zavazuje vytvořit pro jiné osoby, budovy, silnice, veřejné služby, nebo zlepšení, včetně třídění práce, kde náklady na projekt je 30 000 dolarů nebo více. Severní Karolína je udělení licence statutu vyžaduje, aby někdo odpovídají této definici, být licencován jako generální dodavatel s North Carolina Licenční Rady pro Generální Dodavatele („Rada“)., Nezáleží na tom, zda tento „generální dodavatel“ najme jiného dodavatele. Důležité je, zda dodavatel jedná přímo s vlastníkem nemovitosti, která se zlepšuje za práci, která stojí 30 000 USD nebo více. Tak, osoba nebo subjekt, který je obvykle „subdodavatel“ na projektu může být „generální dodavatel“ pro účely udělení licence statutu v případě, že osoba nebo subjekt, smlouvy s vlastníkem nemovitosti, spíše než s licencovaný generální dodavatel.,

Získání licence od Rady obecně vyžaduje, aby žadatel převzít a předat písemný test způsobilosti, zaplatit poplatek a prokázat finanční způsobilost vykonávat jako generální dodavatel. Existují tři licensure úrovně:

  • omezené licence umožňuje držiteli působit jako generální dodavatel na projekty s až do hodnoty 500.000 dolarů;
  • meziproduktu licence umožňuje držiteli působit jako generální dodavatel na projekty s hodnotami až do $1,000,000; a
  • neomezené licence umožňuje držiteli působit jako generální dodavatel na projekty jakékoli hodnoty.,

Od udělení licence zákon vyžaduje licenci pouze pro projekty, které stojí 30 000 dolarů nebo více, tam je pravděpodobně čtvrtého stupně, který je někdy známý jako „údržbář výjimkou“—pro stavební projekty, které stojí pod $30,000, licence není vyžadována.

náklady na projekt se vypočítávají nejen v době zahájení projektu, ale také v průběhu celého projektu., Tedy, pokud dodavatel zpočátku se zavazuje provádět dílo, které stojí 20 000 dolarů a později, v průběhu projektu, zavazuje se další $15,000 v práci (obvykle na základě změny pořadí), pak dodavatel bude povinen mít generální licenci, neboť konečné náklady na projekt je $35000.

přestože generální dodavatel může obvykle najmout subdodavatele k provedení některé nebo celé práce, nemá to žádný vliv na požadavek, aby byl generální dodavatel licencován. Proto, i když generální dodavatel provádí všechny práce (tj.,, nepřijímá odlišné subdodavatelů), generálního dodavatele musí být stále řádně licencován s Radou, pokud smlouvou s vlastníkem má cenu 30 000 dolarů nebo více. Licenci musí mít subjekt nebo osoba, která s vlastníkem skutečně uzavře smlouvu.

ačkoli subdodavatelé mohou být povinni získat určité obchodní licence, pokud jednají jako elektrikáři,instalatéři, tesaři atd., nejsou povinni mít licenci generálního dodavatele, i když je jejich subdodávka oceněna na $30,000 nebo více, pokud uzavírají smlouvu s licencovaným generálním dodavatelem., Subdodavatelé jednající s licencovaným generálním dodavatelem nemusí mít stejné odborné znalosti; odbornost licencovaného dodavatele je považována za dostatečnou. Nicméně, pokud strana, které obvykle působí jako subdodavatel—veřejní prostřednictvím generální dodavatelé—smluv přímo s majitelem ve smlouvě ve výši 30 000 dolarů nebo více, subdodavatelem se stala generálním dodavatelem pro daný projekt a musí být licencován.,

Jedna důležitá výjimka z generálního dodavatele licencí požadavkem je, pokud majitel věnuje dodavatele jednat v konkrétní a omezené kapacity, jako například provádět čistě elektrikářské, instalatérské, nebo HVAC práce. Takové obchody mají své vlastní licenční požadavky., Pokud je smlouva uzavřena na 30 000 dolarů nebo více, ale je omezena na konkrétní obchodní a dodavatel má licenci provádět, že obchod, dodavatel bude povinen mít také generálního dodavatele licence, ačkoliv dodavatel je technicky také generální dodavatel (30 000 dolarů, minimum bylo dosaženo a zhotovitel je jednat přímo s majitelem).

proč existuje požadavek na udělení licence pro generální dodavatele?, Nejvyšší Soud Severní Karolíny má zjištěno, že:

účely Článku 1 Kapitoly 87 Obecné Stanov, který zakazuje jakýkoli dodavatel, který neprošel zkouškou a zajištěné licenci, jak je v něm poskytována od závazek postavit budovu, stojí nebo více je chránit veřejnost před nekompetentní stavitelé.

(přidán důraz).,

Smluvní Účinky Nejsou v Souladu s Licensure Požadavek

V případě, citované výše, Nejvyšší Soud Severní Karolíny rozhodl, že:

Když, při nerespektování tohoto ochranného statutu, nelicencované osoby, smlouvy s majitelem postavit budovu za více než minimální částky stanovené ve statutu, on se nemusí obnovit pro majitele je porušením této smlouvy. To platí i přesto, že statut takové žaloby výslovně nezakazuje.,

nelicencovaný generální dodavatel tedy nemusí vůči vlastníkovi přinést porušení smluvního nároku. Smlouva je považována za“ neplatnou “ na základě nedodržení požadavků statutu licenčního práva generálním dodavatelem. Jednoduše řečeno, nelicencovaný generální dodavatel nemusí vymáhat svou smlouvu a nemusí nutit majitele, aby zaplatil za vykonanou práci, i když v samotné práci nejsou žádné vady.

Pokud tedy ve výše uvedeném příkladu společnost ABC Builders nemá licenci s deskou, ale přesto uzavře smlouvu s panem., Jones postavit dům na pozemku ve vlastnictví Pana Jonese za smluvní cenu 150 000 dolarů, pak ABC Stavitelé nemůže nutit, Pane Jonesi zaplatit desetník po dokončení výstavby domu. Jones platit ABC stavitelé, ale soudy v Severní Karolíně nebude dělat nic, co by pomohlo ABC stavitelé Obnovit částku smlouvy od pana. Jones, protože smlouva je považována za neplatnou kvůli ABC stavitelé‘ neschopnost být řádně licencován.

toto je zarážející—a pro nelicencovaného generálního dodavatele velmi tvrdé pravidlo., Severní Karolína soudy poznamenal tvrdosti pravidlo, zatímco ve stejné době, opakovaně prosazovat to, myslet si, že to je veřejná politika v Severní Karolíně, která ti působí jako generální dodavatelé být řádně licencován.

Není divu, že mnoho nelicencované generální dodavatelé čelí na konci projektu s vyhlídkou na ne dostat zaplaceno za svou práci (nebo ne dostat zaplaceno jejich poslední remíza) žádal soud povolit výjimku z obecného pravidla na základě konkrétních okolností případu., Soudy však našly jen velmi málo, pokud existují, výjimky z obecného pravidla. To znamená, recovery byl odepřen nelicencované generální dodavatelé kde:

  • dodavatel hledal oživení způsob náhrady škody (alternativní, spravedlivé smluvní teorie);
  • dodavatel partnerství a jeden z partnerů měl generální dodavatel průkazu;
  • zhotovitelem byl corporation a prezident a jediný akcionář se konala generální dodavatel licenci; a
  • dodavatel zaměstnán licencovaný generální dodavatel dohlížet na projekt.,

North Carolina Odvolací Soud dokonce rozhodl, že generální dodavatel, kdo smluv postavit obydlí na dodavatele vlastní nemovitosti na prodej na jinou osobu, musí být odepřen oživení, jako statut platí bez ohledu na to, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém byt stojí. Odvolací soud však také rozhodl, že:

to se rovná držení, jak naznačuje, že je zabráněno jakékoli osobě . . . od budování čehokoliv na vlastním pozemku a následného závazku prodat to, co postavil., Jak naznačuje jazyk statutu, the . . . zákaz se vztahuje pouze na tvůrce, kteří smlouvy s jinou vybudovat nějaké budovy, aniž by k tomu získal potřebnou licenci, bez ohledu na to, kdo je vlastníkem pozemku, na němž budova má být postavena.

pokud je Tedy nelicencované prodávající-dodavatel uzavře smlouvu s kupujícím za prodávajícího postavit dům na prodávajícího je země, a pak předat pozemek a dům na kupujícího, prodávající nebude moci vymáhat smlouvy., Výsledkem této situace by však pravděpodobně bylo, že prodávající by prostě odmítl sdělit dům a pozemek, pokud by kupující uvedl záměr nic nezaplatit.,

I v případě naší hypotetické prodávající-dodavatel chrání sebe tím, že odmítl zprostředkovat teď-postavený dům na vzpurné kupující, to je jasné, pokud se prodávající mohl někdy prodávat struktury, i pokud prodávající v nemovitosti po dobu nejméně 12 měsíců před prodejem podle § 87-1(b)(2) o Stanovách Severní Karolína Generální protože budova nebyla určena výhradně pro obsazení dodavatelem a dodavatel je rodina, firma, korporace ani po jejím dokončení.,

ve skutečnosti, dokonce i pokud prodejce-dodavatel v naší hypotetické postavil dům, aniž by se budoucí kupující („spec-house“), a teprve po dokončení stavby domu, vstoupil do smlouvy s kupujícím o prodeji pozemku a domu, úvaha od Severní Karolína případě výše citované by stále neumožňuje prodávajícího vymáhat kupní smlouvy vůči kupujícímu, protože prodávající-dodavatel stále zapotřebí licence. I když to byla stavba domu „na vlastní účet“ nebylo to pro účely obsazení jako dodavatel bydliště., Pokud byl tento účel účel, oddíl 87-1 písm.b) vytváří výjimku z požadavku na licenci.

nedávný odvolací soud v Severní Karolíně umožnil nelicencovanému dodavateli získat zpět od vlastníka. V tom případě se Odvolací Soud zaměřil na to, zda dodavatel byl najat, aby postavit vylepšení pro majitele, ale spíše na tom, zda je dodavatel zapojen do dohledu nad jinými dodavateli. Ostatní dodavatelé uzavřeli smlouvu přímo s majitelem a další strana uzavřela s majitelem smlouvu na koordinaci práce., To znamená, že bez licence dodavatel pokoušet se obnovit měl pod dohledem ostatní dodavatelé nebo celého projektu. Protože dodavatel není zapojen do dohledu nad celkovou práci celého projektu, Soud rozhodl, že dodavatel nebyl generálního dodavatele, a proto nebylo předmětem zákona je požadavek, že dodavatel držet generální licenci.,

Tohle je významný odklon od předchozí výklady statutu North Carolina soudy, že se zaměřil na to, zda zhotovitel se smluvně s vlastníkem postavit vylepšení na vlastníka pozemku, ne na to, zda zhotovitel využili určité míry kontroly nad projektem nebo jiných dodavatelů., Tento názor—při hodnocení, zda bez licence dodavatel může obnovit—objevil se zaměřit na „dohlížet nebo spravovat“ špice definice generální dodavatel v Sekci 87-1 a přehlédl „smlouva s jinou postavit“ špice definice.

podstatná shoda

vymáhání však není odepřeno generálnímu dodavateli bez licence, pokud dodavatel dosáhl podstatného souladu se zákonnými licenčními postupy., Při hodnocení podstatné shody je dána značná váha tomu, zda byl zhotovitel v době uzavření smlouvy licencován či nikoliv. Značné shody bylo zjištěno, kde dodavatel byla licence v době, kdy vstoupil do smlouvy, nepodařilo se obnovit licenci v průběhu výstavby projektu, okamžitě jednal, aby opravit chybu, a byl úspěšný v konečném důsledku obnovení své licence. Skutečnost, že generální dodavatel měl v minulosti licenci, není podstatná.,

Další účinky nesplnění požadavku na udělení licence

existují další potenciální rizika pro nelicencovaného generálního dodavatele, kromě toho, že za svou práci nedostane zaplaceno. Rada se může snažit vymáhat sankce. Tyto sankce zahrnují peněžité sankce, trestní obvinění a soudní příkaz zakazující generálnímu dodavateli v budoucnu jednat jako dodavatel., Nelicencovaný generální dodavatel také riskuje, že pokud majitel uplatní nárok na vadné dílo generálního dodavatele, stav generálního dodavatele bez licence podpoří nebo posílí závěr, že dílo je skutečně vadné.

Závěr

Z bodu spotřebitele pohledu, uzavřením smlouvy s někým, kdo není řádně licencován jako generální dodavatel s sebou nese riziko., Na druhou stranu, z hlediska nelicencovaného generálního dodavatele, souhlas s provedením stavebních prací pro někoho ve výši $ 30,000 nebo více znamená, že mimo jiné, dodavatel může skončit provedením této práce zdarma. Porozumění a dodržování požadavků na udělení licence v Severní Karolíně je důležité jak pro spotřebitele, tak pro ty, kteří s nimi uzavírají smlouvy na zlepšení.,

každý, kdo se zavazuje postavit Severní Karolína označené vyrábí modulární stavební setkání North Carolina State Building Kód musí mít také generální dodavatel má licenci, ale tento článek se nezabývá této složky licensure problém.

i když nelicencované generální dodavatel nemůže udržet žalobu za porušení smlouvy, může prosadit smlouvu defenzivně, jako započtení, pohledávky uplatněny vůči dodavateli majitel., Soudy dále usoudily, že nelicencovanému generálnímu dodavateli není bráněno v prosazování subdodavatele nebo vymáhání škod za jeho porušení proti nelicencovanému subdodavateli.

—
© 2021 Ward and Smith, P. A. pro další informace týkající se výše popsaných otázek kontaktujte Jasona T. Stricklanda.

tento článek není určen k poskytování a neměl by se spoléhat na právní poradenství za žádných zvláštních okolností nebo skutečností., Žádná opatření by neměla být přijata v závislosti na informacích obsažených v tomto článku bez získání rady advokáta.

jsme vaše zavedená právní síť s kancelářemi v Asheville, Greenville, New Bern, Raleigh a Wilmington, NC.