Pokud budete splácet svůj hypoteční úvěr, půjčky banka může projít zvláštního právního procesu se říká „uzavření“ prodat váš domov na splacení nesplaceného dluhu. V závislosti na státu a okolnosti, banka bude buď:
- podat žalobu u soudu uzavřít (soudní exekuce), nebo
- dodržovat zvláštní mimosoudní postupy, které jsou stanoveny v zákon státu, k dokončení mimosoudní opravný uzavření.,
poté, co banka splní všechny zákonné požadavky na uzavření trhu, je dům prodán novému majiteli při veřejném prodeji. U soudních exekucí je prodej šerifa obvykle používán jako tento poslední krok v procesu uzavření trhu. Úspěšný uchazeč při prodeji se stává novým vlastníkem nemovitosti.
jak funguje prodej šerifa?
prodej šerifa je obvykle aukce vedená místními orgány činnými v trestním řízení, která je přístupná veřejnosti. Prodej obvykle probíhá buď v kanceláři šerifa, nebo v okresní soudní budově, často na předních schodech., Některé aukce se konají online. Po dokončení je vydán šerifův skutek, který dává titul domu vysokému uchazeči a listina je zaznamenána v okresních záznamech.
Oznámení o Šerifa Prodej
Majitelé domů obecně dostat oznámení o šerifa prodej v uzavření papírování, nebo prostřednictvím zaslání oznámení o prodeji. Také reklamy na uzavření prodeje jsou obvykle publikovány v novinách obecného oběhu, obvykle čtyři až šest týdnů před prodejem. Mnoho krajských šerifů také udržuje seznam ve své kanceláři nebo na webových stránkách nemovitostí, které se chystají dražit.,
Zabavující banka je obvykle vysoká nabídka
zabavující banka předloží první nabídku v aukci, což je úvěrová nabídka. Při úvěrové nabídce získá banka úvěr ve výši dluhu dlužníka. Banka může nabídnout celou částku dluhu, včetně poplatků za uzavření trhu a nákladů, nebo by mohla nabídnout méně. Většinou je banka vítězným uchazečem při prodeji, protože se nikdo jiný nesnaží nemovitost koupit. Pokud banka koupí nemovitost při prodeji a získá titul do domu, je nemovitost považována za „nemovitost vlastněnou“ (REO).,
mohlo By Vás Odpovědnost za Nedostatek Rozsudku
Když banka je vysoké nabídce na aukci, ale nabídky méně než celkový dluh, to by mohlo být schopni hledat nedostatek rozsudku proti propadlé domu. To, zda banka může získat úsudek o nedostatku, závisí na státním právu.
ostatní strany mohou také nabídnout
poté, co banka učiní svou úvěrovou nabídku, může jiná osoba nebo subjekt podat vyšší nabídku a vyhrát aukci., Třetí strana, na rozdíl od banky, bude pravděpodobně muset v době prodeje složit peněžní příkaz nebo ověřenou šek na procento z ceny nemovitosti. Tento požadavek se liší od místa k místu. Pokud vítězný uchazeč nezaplatí zůstatek ve stanoveném časovém rámci, záloha může být nevratná a nemovitost může být znovu uvedena. Nebo kupující bude muset zaplatit celou částku vítězné nabídky v době prodeje. Kupující pak získá nemovitost ve stavu“ jak je“.,
banka by opět mohla získat rozsudek o nedostatku
Pokud je třetí stranou vysoký uchazeč v aukci, výtěžek se použije na splacení dluhu dlužníka. Ale pokud je prodejní částka není dostačující na splacení plné výše dluhu, banka může být schopen (opět, pokud státní zákon umožňuje) se nedostatek úsudku proti propadlé domu.
co mohou majitelé domů udělat, aby zastavili prodej šerifa
jako majitel domu, můžete podniknout kroky, abyste se pokusili zabránit prodeji šerifa a udržet si svůj domov.,entially, v závislosti na okolnostech, stejně jako státní a federální zákon:
- výzva uzavření u soudu (zkontrolujte uzavření papíry, které jste obdrželi nebo se poradit s právníkem, aby zjistili, lhůta pro reakci na uzavření akce)
- žádat o úvěr modifikace nebo jiné zmírnění ztráty možnost (ujistěte se, že použít před žádnou lhůtu podle práva státu nebo federální zákon vyprší)
- obnovit úvěru (opět, nenechte si ujít lhůtě stanovené podle státního zákona nebo váš hypoteční smlouvy)
- soubor pro bankrot, nebo
- splatit v plné výši hypotečního dluhu.,
co se stane po prodeji šerifa
můžete mít v závislosti na státním právu také možnosti na krátkou dobu po aukci. Pokud státní právo stanoví dobu vykoupení po prodeji, můžete dům odkoupit a ponechat si ho. Nebo státní právo vám může dát právo žít v domácnosti během doby vykoupení, i když nevyužíváte své právo na vykoupení. Ale pokud se neodstěhujete, když vaše zákonné právo obsadit domov skončí, budete s největší pravděpodobností vystěhováni.,
za omezených okolností můžete být schopni napadnout prodej šerifa podáním návrhu na zrušení (zrušení) prodeje. Soud by mohl zrušit prodej, pokud můžete prokázat, že došlo k podvodu, chybě nebo nesrovnalosti v průběhu prodeje. Například, pokud vám banka neposlala příslušné oznámení, nebo pokud aukce nebyla řádně inzerována v novinách podle potřeby, mohou být tyto nedostatky důvodem pro námitku proti prodeji.,
získání pomoci od právního zástupce pro uzavření trhu
stejně jako u jakékoli právní situace má zákon mnoho nuancí a složitostí, které se liší od státu k státu. Pokud procházíte uzavření trhu a máte další otázky týkající se procesu, zvažte rozhovor s místním právníkem pro uzavření trhu. Pokud se chcete dozvědět o různých alternativách k uzavření trhu, jako je změna nebo krátký prodej, poradce pro bydlení schválený HUD je vynikajícím zdrojem, který vám pomůže bez nákladů.