Wenn die beabsichtigte Verwendung einer Immobilie darin besteht, Einnahmen aus Mieten oder Leasingverträgen zu generieren, wird am häufigsten die Einkommensmethode der Bewertung oder Bewertung verwendet. Das Nettoeinkommen der Immobilie wird in Verbindung mit bestimmten anderen Faktoren gemessen, um ihren Wert auf dem aktuellen Markt zu berechnen, wenn sie verkauft werden sollte.
Es sind nicht nur Investoren in der Immobilie, die sich für das operative Ergebnis interessieren., Sie werden fast immer eine Finanzierung suchen und potenzielle Kreditgeber werden auch die Einnahmen-und Ausgabendetails sorgfältig prüfen. Sie wollen so sicher wie möglich sein, dass ihre Investition geschützt ist.
Kreditgeber wollen normale Belegungsmieten sehen, die die Ausgaben übersteigen, um Hypothekenzahlungen mit einem Gewinn für die Eigentümer zu leisten.
Verwendung der Kapitalisierungsrate (Cap Rate) zur Schätzung des Wertes
Das Nettobetriebsergebnis der Immobilie wird verwendet, wenn die Kapitalisierungsrate zur Bewertung einer Einkommenseigenschaft verwendet wird., Es gibt eine umgekehrte Beziehung zwischen dem Angebotspreis und dem Cap-Kurs. Mit anderen Worten, je höher der Cap-Satz, desto niedriger der Preis.
Verwendung des Bruttomietmultiplikators für die Wertschätzung
Der Bruttomietmultiplikator oder GRM verwendet die Bruttomieten einer Immobilie und nicht das Nettobetriebsergebnis, das mit Cap Rate verwendet wird.
Diese Berechnung kann auf eine von zwei Arten erfolgen, wobei entweder das Bruttopotentialeinkommen (GPI) oder das Bruttobetriebsergebnis (GOI) verwendet wird., Die Wertschätzung ist bei der Verwendung des Bruttobetriebsergebnisses viel besser, da Verluste bei Belegung und Nichtzahlung berücksichtigt werden.
Bedingung und zukünftige Ausgaben müssen berücksichtigt werden
Es ist subjektiver, aber sehr wichtig, auch die Eigenschaftsbedingung zu berücksichtigen. Keine der Einkommensbewertungsmethoden berücksichtigt den Zustand der Immobilie und mögliche große Reparaturkosten in der Zukunft, daher müssen diese bei der Erstellung einer endgültigen Wertschätzung berücksichtigt werden.,
Eine bestehende Immobilie könnte sehr effizient betrieben worden sein oder es könnte Betriebsprobleme geben, die den Nettogewinn drücken. Die Mieten sind möglicherweise nicht die tatsächlichen Mieten und die Ausgaben können höher oder niedriger sein, als sie sein sollten.
Angenommen, ein Vermieter hat einigen Mietern im Austausch für Dienstleistungen Mietkonzessionen gewährt, oder die Reparatur-und Wartungskosten waren möglicherweise niedriger als bei ähnlichen Immobilien., Der Vermieter könnte es satt haben, mit Managementaufgaben umzugehen, oder vielleicht war er einfach nicht so besorgt über die Probleme, die durch schlechte Wartung auf die Straße kommen.
Investoren, die jede Facette der Operation untersuchen, würden hier eine Chance sehen, weil die Mietzahlen nicht real sind. Sie sehen, dass es einen signifikanten Unterschied in der Nettorentabilität machen würde, Mieter zu vollen aktuellen Mieten in diese Einheiten zu bringen, also wollen sie es kaufen., Sie könnten sehen, dass die Ausgaben der Immobilie nicht so sind, wie sie sein sollten, und die Immobilie verfault, was sie dazu veranlasst, den Kauf weiterzugeben.
Scharfe Investoren und Kreditgeber werden die Finanzdaten des Projekts sorgfältig auseinander ziehen, um sicherzustellen, dass sie mit den realen Zahlen arbeiten. Es ist überraschend, wie viele kleinere Gewerbeimmobilien schlecht verwaltet werden. Die Mieten sind zu niedrig, die Ausgaben zu hoch oder es ist eine Kombination aus beidem.,
Anleger, die bei den grundlegenden Bewertungsberechnungen anhalten, ohne sich mit Mieten und Ausgaben zu befassen, geben häufig die besten Angebote weiter oder bezahlen für Immobilien zu viel.
Kennen Sie die Einkommensmethode
Es ist eine gute Idee, viel Zeit damit zu verbringen, die Einkommensmethode der Bewertung zu erlernen, wenn Sie vorhaben, mit Anlegerkunden zusammenzuarbeiten. Sie möchten nicht, dass Ihre Käufer-oder Verkäuferkunden von Anlegern Terminologie verwenden, die Sie nicht erkennen oder verstehen, oder nach Berechnungen fragen, die Sie nicht durchführen können.,
Die Arbeit mit Investoren kann sehr lohnend sein, da dieser Nischenimmobilienmarkt sehr aktiv ist. Sie werden auch großartige Wiederholungsgeschäfte sowie Empfehlungen von zufriedenen Investorenkunden aufbauen.,